Inmobiliarias y regulador: el baile de los que no sobran

Cristóbal Gigoux

La decisión del Municipio de Recoleta respecto de la demolición de las edificaciones de un proyecto inmobiliario en la zona del barrio Bellavista se suma a la complicada situación que enfrentan otros desarrolladores a nivel nacional. En efecto, ya sea producto de la reinterpretación de las normas urbanísticas o de los esfuerzos del regulador para corregir los errores cometidos en el pasado, la industria se encuentra sometida a una presión que, en definitiva, puede paralizar en parte su actividad.

Sin referirse al mérito o legalidad de las acciones de los órganos del Estado involucrados, lo cierto es que la incertidumbre de sus resoluciones se materializa en efectos que van más allá del mero negocio, resultando en que comunas enteras puedan quedar congeladas en su desarrollo urbano.

Sin alarmismos, ni el Gran Santiago ni las otras ciudades de Chile pueden darse el gusto de mantener el statu quo, congelando tal como están sus actuales capacidades, sus servicios urbanos y su infraestructura. Y no pueden porque las ciudades son las primeras responsables de proveer los insumos para sociedades más justas e integradas.

En efecto, es en la ciudad donde vive hoy más del 90% de la población nacional, donde las personas se relacionan, y donde se generan y encuentran las oportunidades que, en definitiva, les permiten desarrollar las vidas que elijan. Así, el problema de la incerteza regulatoria en asuntos urbanos no sólo afecta el bolsillo más o menos legítimo según el caso de los empresarios inmobiliarios, sino que, a la larga, también se constituye en un problema social.

En un escenario de congelamiento urbano resultaría muy difícil que exista la suficiente oferta inmobiliaria para poder darles espacio a nuevas familias, creando guetos e incrementando la segregación de las ciudades. En el documento “Ciudad Justa: Una ruta para un Chile de oportunidades” se constató a partir de información del Minvu que actualmente existe un déficit habitacional importante en varias ciudades de Chile. Faltan muchas viviendas por construir.

Asimismo, como señala Edward Glaeser en “El triunfo de la Ciudad”, hablar de integración social, esto es, permitir el acceso a ubicaciones centrales que impliquen un cambio sustantivo en la calidad de vida de las personas, es incompatible con una ciudad petrificada que inhibe su densificación. La regulación del suelo tiene el fin de permitir que las ciudades se desarrollen de manera correcta, considerando aspectos tan relevantes como la integración de sus habitantes y la maximización de sus interacciones. Las empresas inmobiliarias tienen un rol importante en la creación del espacio urbano, el cual no puede inhibirse arbitrariamente.

Así, para lograr ciudades más justas se requiere siempre de reglas claras, de mantener esas reglas claras y de respetar los derechos que fueron adquiridos bajo esas reglas. Sólo así se podrán conseguir las sinergias suficientes para que los distintos actores urbanos puedan contribuir con sus capacidades al territorio y aumentar la calidad de vida en las ciudades. Regulador, empresas y usuarios deben ser actores que colaboren y no rivales incomunicados.