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El acceso a la vivienda y la generación de empleo serán dos desafíos centrales de los próximos meses. El gobierno ya ha adelantado que el Presupuesto 2027 buscará priorizar empleos en Obras Públicas y Vivienda. Con ello, cabe preguntarnos qué instrumentos pueden ser transformados en mayor inversión y empleo.
Invertir en pavimentos, luminarias y recuperación de espacios públicos es directo e intensivo en mano de obra. Pero en vivienda hay que vender el stock existente antes de hacer nuevas inversiones.
El desafío es complejo, pues si aumentamos la capacidad de los hogares –vía mayor ahorro, Fogaes y subsidio a la tasa, entre otros– sin aumentar la oferta, aumenta la demanda para un número de viviendas que cambia poco. En el corto plazo, la mayor competencia se traduce en presiones sobre precios, mientras que el inicio de obra nuevas dependerá de la rentabilidad en un nuevo equilibrio entre precios y el término de las ayudas transitorias.
“Ningún instrumento financiero puede reemplazar las viviendas que no construimos. Si queremos abordar el desempleo y el déficit, las viviendas sociales deben recuperar su papel contracíclico”.
Por eso, mejorar el financiamiento debe ir acompañado de medidas que permitan construir más. Los cambios en densidad y regulación urbana avanzan en esa dirección, aunque sus efectos pueden tomar tiempo. Además, varios alcaldes ya han advertido que podrían modificar sus planes reguladores para reducir densidades, conteniendo el aumento esperado de oferta.
El rezago inherente entre oferta y demanda nos pone el desafío no solo de ecualizar mayor demanda con oferta, sino que también necesitamos construir ahora. Aquí existe una oportunidad en proyectos de vivienda social que ya están en el banco de proyectos y que no han iniciado obras. Construirlos permitiría generar actividad y empleo más rápido que esperar al ciclo de nuevos desarrollos.
La vivienda social cumple un papel importante, pues es intensiva en construcción y mano de obra y, frente a proyectos de mayor valor, permite construir atacar el déficit habitacional mientras se genera empleo.
Paradójicamente, este es uno de los segmentos menos beneficiados por las medidas recientes. Mientras se han extendido garantías, subsidios a la tasa e incluso beneficios tributarios temporales para viviendas de clase media, buena parte de los hogares más vulnerables no pasan por un crédito hipotecario; sumándose que las viviendas sociales no pagan IVA en su venta. A ello se suma que la eliminación del Crédito Especial a las Empresas Constructoras (CEEC) aumentó el costo de construir viviendas sociales.
Esto importa porque sus precios dependen de los subsidios, implicando que aumentos en costos no pueden traspasarse a los compradores. Con ello cae el margen, disminuyendo lo que se puede pagar por un terreno, o bien, el proyecto deja de ser viable. Con rentabilidades ya estrechas, esto puede ser suficiente para que no se construya.
Un mercado de capitales más profundo puede ayudar a recuperar el acceso a la vivienda a largo plazo y las medidas transitorias puede ayudar a vender el stock. Pero ningún instrumento financiero puede reemplazar las viviendas que no construimos. Si queremos abordar el desempleo y el déficit, las viviendas sociales deben recuperar su papel contracíclico. Revisar la eliminación del CEEC sería un buen lugar para comenzar.
