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Alto contrasteFonavi: Los detalles que faltan
La creación del Fondo Nacional para la Vivienda (Fonavi), presentado el pasado 9 de septiembre dentro de la reforma al mercado de capitales (MK4), apunta al corazón del déficit habitacional de la clase media y ha logrado un respaldo transversal, tanto político como técnico. El diagnóstico de fondo tiene sustento. Según cifras de la Asociación de Bancos (Abif) de mayo de este año, el precio de las viviendas ha subido 170% entre 2002 y 2023 frente a un alza de solo 57% en los ingresos reales de los hogares -una brecha cercana a tres veces-, agravada por el efecto que los retiros de los fondos de pensiones tuvieron sobre la profundidad del financiamiento de largo plazo. Su éxito, sin embargo, dependerá de que el Congreso defina con precisión las reglas de transitoriedad del fondo y mitigue los riesgos fiscales asociados, para evitar que una herramienta de reactivación termine convirtiéndose en una carga permanente para las arcas públicas.
El fondo, que será administrado por BancoEstado, operará con un capital fiscal de hasta US$ 2.000 millones -US$ 500 millones iniciales- para adquirir créditos hipotecarios de primeras viviendas de hasta 6.000 UF, mientras el Ahorro Voluntario para la Vivienda busca bajar el pie exigido de 20% a 10%, combinando 7% de ahorro personal y 3% de subsidio estatal.
Su éxito dependerá de que el Congreso defina con precisión las reglas de transitoriedad del fondo y mitigue los riesgos fiscales asociados”.
El potencial es concreto, ya que Hacienda estima una baja de cerca de 100 puntos base en las tasas hipotecarias en tres a cuatro años, con créditos a 30 años de plazo. Eso explica su respaldo transversal, pues hasta el exministro de Hacienda Mario Marcel valoró el estímulo al crédito hipotecario y al financiamiento de startups que trae la reforma, aunque advirtió que la brecha entre remuneraciones y valor de las propiedades no se cierra solo con este fondo.
El respaldo, sin embargo, no ha sido incondicional, y los reparos apuntan al diseño mismo del instrumento. Distintos expertos han planteado que la garantía estatal es excesiva y debería tener un tope bajo el 100% -o bajo el 96,5% una vez aplicado el deducible-, que ese deducible debe calcularse sobre carteras completas de créditos y no operación por operación, para que los bancos originadores no retengan los mejores créditos y traspasen al fondo los de peor calidad, y que la garantía se registre y mida explícitamente como una obligación contingente del Estado, sin quedar fuera de las cuentas fiscales. El proyecto ya contempla que los bancos asuman una primera pérdida cercana a 3,5% por operación, algo que el presidente de la Abif, José Manuel Mena, entiende como “una medida transitoria” que la banca acepta si existen reglas claras sobre cómo se comprarán esas carteras.
Para que el Fonavi pase de ser un anuncio ambicioso a un motor efectivo de acceso a la vivienda, el Congreso debe acoger el proyecto con urgencia, pero concentrar la discusión particular en su ingeniería de detalle. Solo con una garantía estatal acotada, un deducible bien diseñado y una contabilización transparente del riesgo fiscal, el fondo podrá cumplir su objetivo sin transformarse en una carga oculta para Estado.
