La semana pasada el Banco Central, a través del Informe Mensual de Estadísticas Monetarias y Financieras, volvió a bajar la tasa de interés para los créditos hipotecarios y la dejó en 4,23%. Se trata de una cifra todavía alta (comparada con los niveles previos a la pandemia), pero que -de todas formas- representa una buena noticia para la industria inmobiliaria, que se ha visto golpeada por la inflación y el deterioro del mercado laboral.
De hecho, según la última Encuesta de Crédito Bancario, el BC informó que este rubro acumula seis trimestres consecutivos de debilitamiento de la demanda.
A pesar de la caída de la tasa de interés para la vivienda, hay otro factor que hay que tomar en consideración: los precios de los inmuebles. En los últimos dos años los valores de los bienes raíces han crecido de forma importante, gracias al encarecimiento de los materiales y combustibles.
El valor en las viviendas ha crecido, además, por el aumento de la UF, que se ha incrementado $ 4 mil en solo un año. Esto implica un aumento importante en los dividendos. Sin embargo, ese escenario también está empezando a cambiar.
Le pedimos a una serie de expertos que analizaran el actual mercado inmobiliario, quienes entregaron visiones distintas sobre si es un buen momento para adquirir una propiedad. Esto nos dijeron.
Precios en la industria
¿Han subido o han bajado? ¿Es conveniente esperar? Eso es lo que muchos se preguntan. Loreto Malig, subgerenta comercial de Grupo Urbes, dice que en la Región Metropolitana ha existido “un incremento en la oferta de viviendas con respecto a 2021 a un ritmo mayor del 13%. Esto, sumado a que más del 70% de esa oferta es en verde, lo que entrega un gran incentivo para la venta, por los plazos de pago y el precio”.
Y agrega: “Si bien el segundo trimestre del año arrojó un alza de alrededor de un 3% de los valores con respecto al año pasado, el incremento en la oferta debiera presionar los precios a la baja en Santiago. Sumado a la paulatina baja en las tasas que hoy en promedio están en 4,2% a 25 años, podríamos decir que las condiciones son buenas para invertir”.
Por otro lado, advierte Álvaro Acosta, director de finanzas corporativas de OpenBBK, “no todo es precio”: “En estos tiempos de sobre oferta es posible encontrar promociones de propiedades nuevas y negociar de mejor forma la compra de bienes raíces usados. Aprovechar las nuevas formas de pagar el pie o incluso ahorrarse dicho pie en la adquisición de propiedades nuevas y negociar arriendos con opción de compra, es una muy buena forma de sacar provecho a la situación actual”.
¿Conviene o hay que esperar?
Esta pregunta es la que más divide a los expertos. Algunos afirman que siempre es un buen momento para adquirir un bien raíz, mientras que otros proponen esperar a que los precios y las tasas sigan bajando.
“Uno de los aspectos más relevantes que ratifica que sigue siendo un buen momento para invertir es que todos los bienes raíces entregan una rentabilidad en UF. Por otro lado, contamos con la portabilidad financiera que permite a los clientes optar a mejores tasas futuras, de forma simple y de bajo costo”, señala Ana María del Río, gerente comercial de Siena Inmobiliaria.
Algo distinto establece Loreto Malig, quien afirma que “lo más probable es que las tasas sigan bajando los próximos meses”. Por lo tanto, añade, “si existe una buena oferta para comprar, conviene principalmente porque la tendencia a mayor estabilidad que se espera en el mercado detonará un aumento en las ventas y, consecutivamente, los precios”.
Por su parte, Patricio Gana, director de AK Contadores, dice que “oportunidades de buenos negocios siempre van a existir, pero en general no es el momento. Todo indica que, como el sistema está un poco apretado, los precios debieran tender a bajar los próximos meses. Entonces, comprar hoy no es el mejor momento. Yo esperaría unos meses más”.
El financiamiento
¿Hay que ir directamente a un banco para buscar financiamiento, o existen otras alternativas? “Normalmente se obtienen mejores tasas por leasing o créditos con dividendo reducido, sin embargo en la última opción el pie y la cuota final tienden a ser montos relevantes”, dice el abogado y coordinador de la red de expertosendeudas.cl, Benjamín Jordán.
Por su parte, Álvaro Acosta indica que “aún existen bancos y compañías de seguros que tienen plazos de 30 años. Lamentablemente, el perfil de los clientes que califican para este tipo de créditos es más escaso de lo que estábamos acostumbrados hasta 2019. Pero un buen financiamiento hipotecario actualmente sería a 30 años plazo, la tasa bajó el 4% y con hasta un 90% de financiamiento”.
“Siempre los hipotecarios son la mejor opción en términos de financiamiento, ya que son tasas anuales. Y bajo esta alternativa existen diferentes instituciones que pueden otorgar el hipotecario, como los bancos, cajas de compensación, compañías de seguro, cooperativas de ahorro y crédito. Es importante realizar un buen análisis comparativo de condiciones y beneficios”, recomienda Loreto Malig de Grupo Urbes.
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