En los últimos dos meses la Unidad de Fomento (UF) y las tasas de interés han experimentado una fuerte alza. Esto impacta directamente al rubro inmobiliario, que es una industria sensible a los cambios macroeconómicos.
Es acá donde entran las alternativas de financiar un bien raíz. Por ejemplo, están las mutuarias, que ofrecen créditos hipotecarios, pero que no registran la deuda.
Sin embargo, una de las últimas tendencias es el crowdfunding inmobiliario. ¿De qué se trata? Es cuando un grupo de personas se organiza para financiar un inmueble en particular.
Esto permite que distintas personas acumulen capital, para luego invertirlo en un activo inmobiliario. Todo esto ocurre por “fuera” del sistema bancario, por lo que no quedan rastros de la operación.
Este tipo de operaciones se desarrollan en plataformas web (como Lares, Uppercap y Airfunding), donde se cobra una comisión por cada proyecto. ¿Cuál es el incentivo? Depende. Los que levantan la plata pueden acumular capital sin bancos de por medio. Y los inversionistas generan una buena rentabilidad con pocos riesgos asociados.
No reemplazan a los créditos
La mayoría de los proyectos inmobiliarios que son financiados vía crowdfunding están enfocados en la construcción de casas y parcelas en serie. Son pocos los que buscan financiar una sola propiedad.
La mayoría de los expertos advierten que esta tendencia no reemplaza el crédito hipotecario. “El crowdfunding es para gente que tiene dinero y lo quiere invertir, por contrapartida, el crédito hipotecario es para aquellas personas que quieren adquirir una vivienda, y que no tienen dinero”, señala Sebastián Benedetti, abogado y socio de CBC Abogados.
Algo similar opina Víctor Danús, gerente general de PROUrbe Gestión Inmobiliaria: “El crédito hipotecario apunta a personas naturales que quieren comprar propiedades ya sea para vivir o arrendar, mientras que el crowdfunding inmobiliario apunta a inversionistas y desarrolladores inmobiliarios que buscan rentabilizar su inversión a través de desarrollos”.
¿Pero por qué no funciona? Cristóbal Asenjo, cofundador de Lares, señala que “el crowdfunding y crowdlending no apuntan a reemplazar o competir con créditos hipotecarios, debido a que las tasas y plazos a las que es posible llegar no son competitivos a las ofrecidas por la banca.
Construcción o renovación de inmuebles
Si bien el crowdfunding no reemplaza el crédito hipotecario, sí funciona para remodelar o construir una propiedad. Existen muchos proyectos de inversión que requieren mejorar un inmueble para luego venderlo. Es acá donde esta tendencia puede servir, ya que genera un retorno mucho más rápido.
“Este sistema puede ser un paso ideal para juntar capital entre inversionistas estratégicos y futuros interesados en el proyecto. Normalmente esto se realiza en la fase inicial, mientras se busca la adquisición de un terreno y otros elementos hasta tener todo en línea para buscar el financiamiento bancario”, indica Eduardo Pérez de Castro, cofundador de Uppercap.
¿Y para el inversionista?
Si buscas entrar a esta industria como inversionista es clave fijarse en ciertas cosas antes de apostar. Lo primero es estudiar la solidez del proyecto, tomando en cuenta la constructora y ubicación.
“Hay que leer bien los contratos y entender que en este tipo de inversiones hay un riesgo. Sin duda que es un buen vehículo de inversión, pero se deben tomar ciertos resguardos”, indica Sergio Fajardo, socio fundador de Smart Choice Investments.
Por otra parte, Luciana Valencia, directora de Negocios de Moraga & Cía, establece que hay que pensar en el objetivo antes de apostar por esta industria.
“Es indispensable tener claridad en cuanto a la rentabilidad y el plazo de retorno esperado, analizar el rendimiento y los plazos, cuáles son las políticas existentes, así como las condiciones para el retiro anticipado. También es importante tener claridad respecto a los proyectos en los cuales se va a invertir y diversificar la inversión, con el fin de lograr que el retorno sea el esperado, sin asumir mayores riesgos”.
Víctor Danús de PROUrbe señala que es importante considerar el factor regulatorio: “Puede que existan problemas en los planos regulares o en la obtención de permisos para efectuar modificaciones o ampliaciones de un determinado inmueble. Esto puede hacer tomar una decisión equivocada o perder parte importante de la inversión realizada”.
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