Punto de inflexión en el mercado del financiamiento habitacional. El alza de tasas, sumada a los ruidos políticos encarecieron los créditos hipotecarios, la forma más usada para comprar vivienda en el país. Hoy por primera vez en una década, los intereses están por sobre el 5% y ya no hay préstamos a más de 20 años, prácticamente.
Con ello, cientos de personas quedaron con su sueño de la casa propia roto, pero existen otras alternativas de financiamiento: todas más caras eso sí, aunque con diferentes características.
Lo importante como siempre es cotizar. A lo mejor una tasa más alta se compensa con cuotas más bajas a un plazo mayor. Revisa bien plazos, condiciones, fórmulas y costos de prepago.
Los analistas prevén que en la medida que la situación económica siga complejizándose, debido a los cambios políticos en el país, es probable que la banca se ponga aún más conservadora.
“Cuando el Banco Central decide subir la tasa de interés, se produce un impacto directo, pues hay un aumento en el costo del financiamiento, es decir, en cuánto cuesta endeudarse. Lo anterior, porque los créditos, en general, se vuelven más caros”, explica la directora del Área Negocios de Moraga & CIA, Luciana Valencia.
Leasing habitacional
Una opción clave, aparte del crédito hipotecario, es la conocida como “arriendo con compromiso de compra”. ¿En qué consiste? En un contrato de arrendamiento por una propiedad nueva o usada adquirida por una institución financiera o inmobiliaria con promesa de compraventa.
"Dicho contrato es por un plazo determinado, con la posibilidad de que una vez que finalice el acuerdo, la persona pueda adquirir la propiedad pagando la cuota restante de compra", explica el director ejecutivo de RSA Gestión Inmobiliaria, Raúl Saldivia, advirtiendo que, finalmente, resultan aún más costosas y son más limitadas en cuanto al valor máximo establecido para la compra de dicha vivienda.
En este caso, se paga principalmente con cuotas fijas establecidas en UF para viviendas con valor de hasta 2.200 UF por un plazo máximo de 20 años. ¿Los requisitos? Ser mayor de edad, no tener una vivienda y tener un contrato de arriendo o compraventa previo.
Mutuos hipotecarios
Una alternativa disponible en diferentes oferentes de financiamiento habitacional son los mutuos hipotecarios, conocidos como préstamos para comprar, reparar o construir una vivienda, entregado generalmente en UF.
En esta línea, Valencia explica que el mutuo hipotecario con Letras de Crédito, se financia principalmente con una “letra hipotecaria” que puede ser vendida a la Bolsa de Valores o adquirida por un banco o un tercero. “El precio por la venta dependerá del mercado, por lo que se puede generar una diferencia entre el valor de la letra y el precio a la que se transa en el mercado, la que será asumida por el Banco o por el cliente según se pacte”, aclara.
En este sentido, hay dos opciones extra a elegir: el Mutuo Hipotecario Endosable y el no endosable. El primero, de acuerdo a Valencia, se sustenta en un contrato que se vende en el mercado a través de un endoso y permite al titular del contrato de pago, entregárselo a un tercero para su financiamiento, sin que se genere una diferencia como en el caso anterior.
En cambio, el segundo, financia el préstamo con recursos propios y no puede transferirse. Asimismo, se regula de acuerdo a las condiciones que establezca el Contrato el que, en todo caso, deberá sujetarse a la normativa aplicable.
"Hoy no existe una alternativa única más conveniente, la alternativa dependerá de cada persona, de su capacidad de pago y cómo se ve afectado por el 'momento económico'. Sin embargo, en el momento actual podría ser recomendable un mutuo hipotecario con tasa fija", afirma Luciana Valencia.
Crédito directo y ahorro
Por más simple que parezca, ahorrar es uno de los financiamientos más clásicos y recomendables para evitar pedir créditos, o bien, reducir la deuda final. Asimismo, existen varias inmobiliarias que ofrecen un crédito directo para financiar una vivienda.
“En el mundo de los terrenos ocurre que muchas inmobiliarias dan crédito directo hasta plazos de 48 meses lo que ayudaría mucho en el contexto de alzas de tasas hipotecarias. El segmento de precios más bajos se ve beneficiado de estos, porque de lo contrario las cuotas quedan muy altas y no son abordables por el comprador”, explica el CEO de Portalterreno.com, Andrés Sadler.
Por su parte, Saldivia recomienda recurrir a subsidios habitacionales, ya que según él, eventualmente podrían ser mejorados a futuro y cubrir un mayor porcentaje de la compra justamente por lo difícil que se volverá acceder a créditos hipotecarios.
"También se debe evaluar la opción del arriendo, ya que si se logra encontrar una propiedad en arriendo a bajo valor, eventualmente permitirá ahorrar mayor dinero para, a futuro, cuando la situación económica se estabilice y las tasas vuelvan a los valores que se veían hace uno o dos años y vuelvan a aumentar el plazo de los créditos, puedan solicitar uno por un monto más bajo y con ello paguen un menor dividendo", agrega.
¿Quieres seguir con el crédito hipotecario?
El crédito nunca será una mala opción, sólo que ahora es más caro que hace algunos meses, lo que de seguro ahuyenta a muchas personas. Sin embargo, siempre se puede ahorrar un mal rato cotizando informado y responsablemente para evitar un sobreendeudamiento.
Lo primero que debes saber es que puedes encontrarlo en bancos, Cooperativas de Ahorro y Crédito y Mutuarias, bajo distintas modalidades de tasas: fija, mixta y variable.
Luego, debes conocer tu propio historial de comportamiento y determinar la capacidad de pago, es decir, según Valencia “sumar a sus costos fijos el monto que estaría dispuesto a pagar y, más aún, aquel monto que podría pagar mensualmente a título de dividendo”.
En este sentido, es clave ver cuánto se dispone para el “pie” inicial, así como a cuántos años se va a otorgar el crédito para tener un esquema general de cuánto hay que disponer.
“Hay que tener en cuenta que la tasa de interés no es el único factor a tomar en consideración, al momento de estudiar un crédito hipotecario, si no que hay otros factores de igual relevancia, tales como el porcentaje de cobertura del financiamiento, la modalidad de pago y los periodos de gracia, los valores de los seguros (desgravamen, incendio) y bajo qué condiciones se hacen efectivos, condiciones de prepago, tipo de garantía (general o específica), entre otros”, añade.
En tanto, el socio de SoyFocus.com, Francisco Errandonea, explica que, al solicitar un crédito hipotecario existen varias etapas, comenzando por una simulación que es referencial, la cual, si le interesa a la persona, el banco le va a mandar una cotización con una hoja resumen. "Esa cotización sucede después que el banco haya evaluado las condiciones de la persona que pide el crédito, que, de acuerdo a la ley del consumidor, debe ser respetada por el banco por un período de al menos 7 días", comenta.
"Después viene el proceso formal de escrituración y si es que el cliente aceptó las condiciones de la cotización, se deben incluir las mismas condiciones de costo total del crédito, el CAE y la tasa de interés. En caso que se incumpla, lo más razonable es hacerle ver al banco el error y si no hay respuesta acudir al Sernac", concluye.
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