“Condo King”. En Florida, Estados Unidos, conocen al empresario Jorge M. Pérez como el rey de los condominios. Desde 1979, su inmobiliaria Related Group ha construido y administrado más de 100 mil departamentos. Eso, más otras hierbas, lo tiene en el puesto 83 de los inmigrantes más ricos de EEUU, según Forbes, con un patrimonio de unos US$ 2.600 millones. Tanta celebridad es en Miami que el museo de arte de la ciudad lleva su nombre: Perez Art Museum (ver recuadro).
A pocas cuadras de ahí, Related y un socio acaban de inaugurar, a comienzos de octubre, Casa Bella, una torre de 56 pisos y 319 departamentos. Es el primer proyecto residencial de B&B Italia, la marca de muebles de lujo cuyo director artístico es el arquitecto Piero Lissoni, una eminencia en interiorismo. El edificio ya está vendido en más de un 93% y las ventas proyectadas suman unos US$ 580 millones.
Y si bien Casa Bella es un proyecto más para el gigante Related Group, para su socio es uno de los negocios más significativos. Aquel socio, mucho menos conocido, es Alta Developers, una empresa fundada y controlada por chilenos. “Son lejos los chilenos que más han crecido en Miami. Y hacen mucho menos ruido que otros grupos”, dice una voz de la industria.
En 16 años, Alta ha completado 14 proyectos, con más de 3.700 viviendas entregadas y ventas por unos US$ 1.500 millones. Con esta última torre entregada, la firma está enfocada en una cartera de 12 proyectos, cuatro de ellos en construcción, desde Miami hasta Fort Lauderdale. Suman más de 2.900 viviendas y ventas proyectadas por unos US$ 2.300 millones.
Las varias crisis
Antes de Alta existió Archiplan. Y antes de Miami fue Santiago de Chile. Cuando Raimundo Onetto egresó de Arquitectura en la Universidad de Chile, en 1984, partió haciendo remodelaciones y construcciones de bajo calibre. Era un Chile distinto, post crisis de la deuda, y por eso los pedidos eran sencillos. En la década siguiente, con el viento de cola de la economía, se asoció con dos amigos de carrera -los hermanos Ignacio y Jaime Hernández- y armaron Archiplan. Rápidamente se hicieron un nombre gracias a su diseño de Las Tacas.
A finales de los 90’ abrieron una sede en Marbella, España, y mandaron para allá a la mitad del equipo. Eso los hizo mirar hacia otras latitudes, entre ellas Estados Unidos. Por eso, hace justo 25 años, Onetto empezó a viajar a Florida dos semanas de cada mes para ver dónde estaban las oportunidades.
La idea original era abrir una oficina de arquitectura, pero a los pocos meses se convencieron de que el negocio era desarrollar edificios. En 2002 Onetto se fue a Miami con su familia y formó Terra Archiplan, en partes iguales con Pedro Martin y su hijo David, fundadores de Terra Group. El primer proyecto, de unos 400 departamentos, salió a venderse en 2003 y hubo filas de gente para comprar.
Siguieron levantando torres hasta que los pilló la crisis subprime. Como pasó en todo EEUU, se esfumó buena parte de los compradores. “Fue uno de los momentos más críticos”, dice un amigo del arquitecto. Onetto tuvo que viajar a Chile, negociar con los bancos y salvar el barco.
Ya recuperado, en 2010 recibió un llamado de Aconcagua, la inmobiliaria de SalfaCorp, que le propuso armar un joint venture en EEUU en partes iguales. Lo terminaron llamando Alta, pero la alianza duró poco. En 2014 Aconcagua se salió y su mitad la tomó su ex CEO, Cristián Alliende, junto a dos empresarios: Alfonso Peró y Eduardo Elberg.
Y ahí Alta tuvo cancha libre para crecer.
Mitad y mitad
Hoy los dos líderes de Alta Developers son Onetto (CEO) e Ignacio Montes -exsocio de Credicorp y Link Capital Partners-, que ejerce como presidente. El directorio, en tanto, lo integran cuatro personas, y tiene además dos asesores.
Uno de los directores es Patricio Kreutzberger, socio de Onetto desde los tiempos de Terra y cofundador de Alta. También está Cristián Alliende, exCEO de Aconcagua. El tercero es Alfonso Peró, fundador de Inmobiliaria Rentas y socio de Capital Advisors, un multifamily office que asesora a familias de alto patrimonio. Y luego está Andrés Solari, gerente general de Holding Algeciras, el vehículo de la familia de Eduardo Elberg, el empresario de Viña del Mar que en 1997 vendió su parte de Santa Isabel y que hoy es socio de Hortifrut, Patio y Astara.
La propiedad de Alta está repartida en dos mitades. Una es la de los fundadores, Onetto y Kreutzberger, junto a Fernando García, de Perfumes Tais. Su hijo, Fernando García Puig, es uno de los asesores del directorio. La otra parte es de Alliende, Peró y Elberg.
El otro actor clave en este esquema es el grupo Angelini. Si bien no forma parte de la propiedad, participa como inversionista pasivo en los distintos proyectos de la gestora.
Ese no es el único cruce con Angelini. En la web de Alta, entre los activos que administra, aparecen cinco Megacenter, que son los centros de bodegaje y oficinas que la chilena Megacentro levantó en Florida y Texas. En esa firma, el grupo Angelini tiene cerca de un tercio y el fondo de Link Capital Partners, de donde viene Montes, un cuarto.
Megacentro llegó a tener 11 de esos centros en EEUU, pero decidió retirarse del país y le encargó a Alta deshacerse de los cinco que le quedaban. Dos cambiaron de dueño en 2025, otro está bajo contrato y para los dos últimos todavía buscan comprador.
Dos almas
Alta tiene dos negocios que hoy pesan lo mismo en su cartera. Uno es construir para arrendar y el otro, construir para vender.
El primero se conoce en EEUU como multifamily: compran un terreno, levantan un edificio, arriendan los departamentos y, cuando está lleno y funcionando, lo venden completo a un fondo de inversión. En 2021, por ejemplo, Alta vendió uno en Fort Lauderdale a la alemana Union Investment por US$ 226,5 millones.
El segundo son los “condos”, un modelo muy parecido al de un edificio tradicional en Chile: los departamentos se venden uno a uno y, en algunos casos, los compradores van pagando el pie durante la obra. En este negocio Alta tiene desde unidades de lujo -como las de Casa Bella, que promedian US$ 1,8 millones y con penthouses sobre los U$ 12 millones-, hasta edificios con departamentos desde unos US$ 400 mil, pensados para familias locales.
¿Cuál de los dos hacer? Depende del terreno y del momento, dicen entendidos.
Para financiarse, Alta funciona como una gestora. Arma una sociedad para cada proyecto, y ahí los socios y otros inversionistas ponen el capital, que en los edificios de arriendo va de 20% a 25%. El resto lo financian bancos y fondos y, en varios casos, inversionistas chilenos a los que Alta invita a una deuda mezzanine, que se paga después del crédito bancario.
Y hay una tercera alma, más chica. En marzo de 2020, dos semanas antes de la pandemia, Alta salió a vender un edificio con la opción de arrendar los departamentos por días. Para mostrar cuánto se podía ganar, amoblaron un piso completo y lo subieron a Airbnb a través de Nomada, su propia operadora. Arrendados por noche, rentaban el doble que con un arriendo normal. Hoy Nomada es un negocio independiente y maneja cerca de 500 departamentos.
Sacos de arena
Pero no todo son buenas noticias.
Según propietarios, cuando llueve en Miami el agua se mete por debajo de la puerta de una de las escaleras de Quadro, uno de los edificios dentro del portfolio de Alta. Para frenar el paso del agua, la administración del edificio ha tenido que poner sacos de arena y tubos de espuma.
Quadro es un complejo de dos torres junto al Design District, el barrio de las tiendas de lujo de Miami. En septiembre de 2022 el desarrollador traspasó a los propietarios el control de la asociación, que el 10 de septiembre pasado demandó a 25 empresas ante un tribunal de Miami-Dade, desde la constructora, Kaufman Lynn, hasta los arquitectos. Y una de las entidades demandadas es Alta, que según el libelo actuó como codesarrolladora.
La acción acusa a las firmas de entregar un edificio que no cumple con el código de construcción de Florida ni con los planos aprobados, y en un anexo enumeran diversas fallas, como filtraciones desde la piscina hacia el estacionamiento y la falta del sistema de pararrayos que contemplaba el proyecto.
Eso sí, distintas voces de la industria le bajan el perfil a esta demanda. Entendidos dicen que en Florida casi todos los edificios nuevos enfrentan reclamos así y que la que tiene que responder por los defectos es la constructora. La ley de condominios del estado hace responsables tanto al desarrollador como a la constructora, aunque en la práctica, según abogados del rubro, ese riesgo se traspasa por contrato y la cuenta suele terminar en los seguros.
“No había nada”
La primera vez que Raimundo Onetto pisó Miami fue a fines de los ‘70, cuando tenía 16 años. En vez de irse de viaje de estudios con su curso de colegio, partió solo a EEUU: visitó a su hermano mayor -que hacía un máster en Chicago-, pasó unos días en Nueva York y terminó una semana en Florida. “No había nada”, recordó este año en el podcast americano Built World Advisors.
Hoy Miami tiene Fórmula 1, guía Michelin y a Messi. También tiene los beneficios tributarios que movilizan a empresarios, compañías y profesionales desde estados como Nueva York o California. Por eso, son muchas las inmobiliarias chilenas que quieren llegar a hacer negocios allá. Alta se ha juntado con varias de ellas.
En la empresa creen que todavía queda mucha gente por mudarse al sur de Florida, y que por eso sigue siendo un mercado atractivo para invertir. Recientemente, cuentan testigos, Alta Developers publicó en LinkedIn una oferta para un analista financiero y llegaron unas mil postulaciones. Sólo 150 eran de Miami. Las otras 850 venían de fuera de Florida. “Mucha gente quiere venir para acá”, dice un residente.
Raimundo Onetto, mientras tanto, sigue metido en el diseño de los proyectos. “Se mete mucho en cada proyecto. En el diseño, en los detalles”, dice alguien que lo conoce.
En el mismo podcast a Onetto le preguntaron si, a sus 65 años, quería parar o retirarse.
“Es mi pasión”, respondió. “No me puedo retirar. No me puedo retirar”.
Quién es Jorge M. Pérez
Nació en Buenos Aires en 1949, hijo de padres cubanos, y creció entre Argentina y Colombia. En 1968 se fue a estudiar a EEUU, donde sacó una maestría en urbanismo en la Universidad de Michigan, y antes de dedicarse al negocio inmobiliario fue director de desarrollo económico de la ciudad de Miami. En 1979 fundó Related Group junto al neoyorquino Stephen Ross. Partió con viviendas sociales y en los noventa saltó a los condominios de lujo. Hoy, a los 77 años, es presidente ejecutivo de la firma, que dirigen sus hijos. En 2011 donó US$ 35 millones en efectivo y obras de arte al museo de arte de Miami, que desde entonces lleva su nombre.
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