Alza de precios y aceleración en las ventas. Dos fenómenos que marcaron el proceso impulsado en 2015 cuando se redujo el beneficio para descontar IVA en la construcción -desde viviendas con valores de 4.500 UF hasta el tramo de las 2.000 UF-, y que ahora están en la mira del mercado y los expertos con motivo de la actual iniciativa impulsada por el gobierno respecto de ese mecanismo tributario.
En síntesis, y para aumentar la recaudación con miras a subir las pensiones, el Ejecutivo propuso restringir el crédito especial del IVA que tienen las viviendas de hasta 2.000 UF.
Según modelaciones de Colliers International, esta medida significaría un menor ingreso para las constructoras del orden del 10% a 12%, lo que debería compensarse con un alza en el precio equivalente a la vivienda. Esto, para mantener el interés en desarrollo de unidades de hasta 2.000 UF.
El crédito especial permite que las empresas deduzcan del monto de sus pagos provisionales mensuales obligatorios (PPM), el 65% del débito del IVA que deban determinar en la venta de viviendas cuyo valor no exceda de 2.000 UF, con un tope de hasta 225 UF por vivienda.
“Es evidente que la rebaja del 65% del IVA a la venta es un beneficio que alcanza indirectamente al comprador”, señala Reinaldo Gleisner, vicepresidente de Colliers, quien plantea que “no cabe duda, que el alza de precio debería ser compensado vía subsidio directo al comprador, para mantener su capacidad de compra”.
El experto agrega que “una parte significativa de la mayor recaudación fiscal, por el alza de IVA, debería ser destinada a un incremento equivalente del subsidio al comprador”, para no afectar la posibilidad de las personas a acceder a una vivienda.Al respecto, señala que en 2015 hubo un alza de entre 6% y 9% para el comprador de una vivienda nueva.
La directora de ventas de Tinsa Chile, Daniela Salazar, plantea que existen dos formas claras de abordar este proceso: “Se absorbe directamente el aumento de los costos o se traspasan al cliente final”.
¿“Boom” de ventas?
Cuando en 2015 se anunció que se iban a modificar las exenciones tributarias, las inmobiliarias activaron campañas publicitarias para atraer clientes antes de la modificación, lo que causó un alza en las ventas.
Consultado sobre la eventualidad de que lo anterior podría volver a pasar ahora, Gleisner puntualiza que las ventas en el segmento que contaba con el beneficio (2000 UF) “está muy concentrada en compradores que requieren del subsidio que otorga el Estado y que, en muchos casos, requiere además un crédito hipotecario para financiar la compra”. Por ello considera posible que “se genere un freno a la compra dada las crecientes restricciones en los créditos hipotecarios”.
Salazar de Tinsa coincide en que existen otros factores que juegan en la dirección contraria a la compra de viviendas, como la importante alza en las tasas de interés que se han visto en los últimos meses.
“Por este motivo, consideramos que el mercado estará más medido que en 2015, puesto que ese fue un escenario muy distinto a lo que ocurre actualmente”, apunta.
Por su parte, el gerente de estudios territoriales de GfK Adimark, Javier Varleta, considera que podrían repetirse algunas campañas publicitarias para promocionar el fin del beneficio, pero que no sería significativo para el mercado.
Ventas suben, pero en menor magnitud
Según el último reporte inmobiliario de GFK Adimark, en el segundo trimestre, las ventas de viviendas registraron un alza de 0,5% en comparación con el período anterior. Mantiene la tendencia positiva que se inició a partir del tercer trimestre de 2020, pero contrasta con el aumento de 37,7% que se había dado en el período enero a marzo de 2021.
Según Varleta, se conjugaron una serie de factores para que el aumento sea menor como “las mayores restricciones de la banca, los precios altos, el ruido político y económico y que también el retiro del 10% ayudó a algunas personas a comprar una vivienda”.
En cuanto a la tendencia de precios de este mercado, los departamentos alcanzan un promedio de 81,7 UF/m2, mientras que las casas es de 68,7 UF/m2
En cuanto a la oferta -tanto de entrega inmediata, en verde y en blanco-, al 30 de junio alcanzó las 45.971 unidades, un 6,3% menos que en el trimestre anterior. Además, la incorporación de nuevos proyectos se mantuvo igual que en el primer semestre con 46 conjuntos nuevos iniciando ventas, por debajo del promedio histórico de 82 iniciativas.
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