Los aportantes de uno de los principales fondos de inversión de BTG Pactual AGF, denominado “Renta Comercial” -el más grande del país en este segmento- votarán este miércoles 31 de mayo un aumento de capital por US$ 67,4 millones ($ 54.049 millones).
La iniciativa fue presentada a sus aportantes a través de un webinar el 24 de mayo y se someterá a votación en una asamblea extraordinaria de aportantes en las dependencias de BTG.
La gestora busca reunir fondos por $ 54.049 millones que, en caso de ser aprobados, considerará la emisión de aproximadamente entre 1.930.000 y hasta 2 millones de cuotas de las series A e I del fondo de inversión, repartidas a prorrata entre los aportantes.
BTG informó en la reunión virtual que la operación tiene por objetivo fortalecer financieramente al vehículo, con un patrimonio de $ 429.166 millones y ante una deuda neta financiera consolidada de $ 520.622 millones informada al 31 de diciembre de 2022.
La decisión de recurrir a un aumento de capital obedecería a que el fondo “no puede emitir deuda pública por su pronto vencimiento -opera hasta el 25 de julio de 2025- mientras que la deuda de corto plazo estaría a precios elevados”, apuntan desde el mercado.
Los posibles escenarios
De aprobarse el levantamiento de capital, desde la AGF mencionaron dos escenarios posibles. El primero contempla un levantamiento de recursos a través de la emisión de 2.001.827 cuotas, que representarían un 19% del patrimonio del fondo. De esta manera, el valor cuota se posicionaría en $ 27 mil, de los $ 23.838 reportados al cierre de 2022.
El segundo escenario contempla reunir un capital equivalente al 18,4% del patrimonio gestionado por el fondo, a través de la emisión de 1.930.333 cuotas, alcanzando un valor cuota de $ 28 mil.
De acuerdo al webinar, del total de recursos recaudados, un 67% de estos se destinaría a amortizar la deuda y el remanente se utilizará para nuevas inversiones, a través de la compra de un activo a un cap rate de 7% y con un LTV de 50%.
Ambas opciones dejarían al vehículo con un ratio de deuda por sobre NOI -flujo de caja de un activo inmobiliario antes de costos e impuestos- de 9,01x desde un 9,75x. Así, el fondo “Renta Comercial” quedaría con un apalancamiento del 1,04x, desde un 1,21x actual.
En tanto, en los escenarios previstos la relación préstamo-valor (LTV, por su sigla en inglés) del fondo pasarían desde un 52% a un 48%.
El arrendador de Sanhattan
Dentro de la industria de fondos, “Renta Comercial” es considerado un peso pesado. Con un portafolio de activos valorizado en unos US$ 1.200 millones, el vehículo de BTG Pactual posee 425.636 m2 de superficie, de los cuales un 93% se ubica en la Región Metropolitana. Por ello, está posicionado como uno de los arrendadores de renta comercial más grandes de Chile.
La iniciativa nació en 2011 y durante los últimos años fue expandiendo su cartera de inmuebles a punta de la absorción de una serie de fondos de inversión y aumentos de capital para adquirir nuevos activos.
A abril de 2023, poseía dentro de su portafolio 147.547 metros cuadrados en oficinas -el 34,6%-, repartidos en 13 edificios, que incluyen un cuarto de la propiedad del Edificio CCU, el 100% del icónico Apoquindo 3039 y la totalidad de Plaza Manquehue, entre otros.
En tanto, el 47,15% del vehículo está posicionado en el sector comercial, con 200.701 metros cuadrados arrendables en centros comerciales a lo largo entre las regiones de Atacama y Los Ríos, destacando el 100% de la propiedad del Mall Paseo Los Dominicos, Paseo Los Trapenses y del Mall Imperio, ubicado en la comuna de Santiago Centro.
Finalmente, el segmento de bodegaje, que concentra solo el 18,18% del fondo cuenta con 77.388 metros cuadrados arrendables, y es representado por el centro de logística Cargo Park, ubicado en Quilicura y el único activo de su clase en el vehículo.
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