Fuerte ajuste del mercado inmobiliario tras crisis social: cotización de viviendas se hunde y Plaza Italia no es el barrio más afectado

“Desde el 18 de octubre tenemos más visitas a propiedades para arriendo que para venta. Antes era al revés. Teníamos más personas buscando, y si miramos el cuarto trimestre de 2019, también las solicitudes de información o cotizaciones que antes eran más o menos mitad para venta y mitad para arriendo bajaron 40%. Ahora estamos en 66% en arriendo y el resto es para venta”, resume el director de Portal Inmobiliario en Mercado Libre, Daniel McCleary.

La firma que desde 2014 forma parte de la gigante argentina del e-commerce es el mayor mercado inmobiliario online de América Latina. Por sus páginas se transan miles de propiedades a diario y desde Chile se maneja la operación completa. Durante estos cinco años, han publicado más de 6.700 empresas y 198 mil ofertantes particulares, sumando más de 3.480.000 publicaciones de inmuebles.

El estadounidense Daniel McCleary (40) está desde abril de 2019 a cargo de ese negocio. Los dos años anteriores los pasó en Falabella como vicepresidente de su marketplace. Y antes de eso en la brasileña Dafiti.

Máster en Relaciones Internacionales de la Johns Hopkins University y MBA de Wharton School de la U. de Pennsylvania, entre 2004 y 2008 fue examinador bancario de la Federal Deposit Insurance Corporation (FDIC), una especie de Superintendencia de Bancos. Le tocó revisar los bancos en Miami durante la crisis subprime. Y hasta trabajó para el Wall Street Journal ayudando a explicar el severo ajuste que vivó el mercado hipotecario de Estados Unidos y que dio origen a una recesión global.

- Antes del 18 de octubre, los precios del sector inmobiliario solo subían…. ¿Estábamos frente a una burbuja que se comenzó a corregir con el estallido social?

-Si miramos los precios en la Región Metropolitana notamos que en 2019 los precios subían por mes 0,5% hasta octubre y eso hacía que hasta ese mes la expansión anual fuera de 5% y eso dejó de pasar porque en noviembre y diciembre el crecimiento fue 0%.

Precios en “zona cero”

La fotografía del mercado que entrega McCleary es clara: la gente apenas está comprando o vendiendo. De hecho las cotizaciones que es uno de los pasos previos para el cierre de un negocio cayeron 40% en promedio. El mercado más dinámico se concentra por ahora en los arriendos. Pero no todos los barrios pueden contar la misma historia. Mientras en algunos los precios suben cerca de apenas 1% en promedio, en otros se hunden.

Eso es lo que pasa en Plaza Baquedano y Barrio Brasil, dos de los territorios donde se han concentrado las manifestaciones que han finalizado con destrozos, saqueos de tiendas, incendios y enfrentamientos con la policía. “Notamos dos barrios más afectados. Es porque son símbolos de lo que pasó: Plaza Baquedano y Barrio Brasil cuya baja promedio en arriendo es de 14% en visitas y en precios esos dos barrios también cayeron. En Plaza Italia, la reducción fue de más de 7% y en el Barrio Brasil sobre 11%”, sostiene.

-¿Hubo barrios que subieron?

-No. Con menos demanda, el crecimiento de precios fue cero en la Región Metropolitana, pero claramente hay más intención de arriendo que de venta o compra y, probablemente, el arriendo será más fuerte este año. Hay más personas queriendo arrendar un departamento y eso creció 16% en el cuarto trimestre del año pasado.

-¿Se está moviendo de nuevo el mercado?

-Hay un frenazo, que congeló la actividad. En cotizaciones que es una señal más fuerte de interés en comprar se ve interés pero en arrendar. La demanda en visitas por curiosidad de quienes visitan el sitio para conocer o ver qué hay también cayó en torno al 40%. Pero en arriendo, la baja es grande, de 14% en visitas a propiedades para arrendar.

-¿Y por el lado de la demanda?

-Hay menos demanda. La gente no está vendiendo sus casas. Notamos que hay 10% menos de casas y departamentos para la venta en el cuarto trimestre que el año pasado. Hay menos gente queriendo vender su propiedad.

McCleary explica que el panorama también estuvo influido por razones estacionales: a contar de octubre el mercado de arriendos crece, porque fin de año marca la temporada de renovación de contratos y las inmobiliarias también se apuran a ofrecer sus unidades nuevas.

En otras palabras, el estallido sorprendió al mercado inmobiliario en uno de sus momentos de más actividad del año. Por eso, la doble velocidad que reflejan las cifras en el negocio del alquiler.

Cuestión de tiempo

Según McCleary, el mercado se reactivará tras la crisis y puede soportar un período largo de vacas flacas. “Si comparamos con acciones u otras inversiones, el comportamiento del sector inmobiliario es bastante seguro. El peor escenario es de 0% de crecimiento y una desvalorización promedio de 0%. Es muy firme”

-Hay gente que apuesta a una baja…

-Si llegamos al fin de 2020 y los precios no han cambiado, ni volvieron a tener el comportamiento normal de crecimiento de 0,5% por mes sabemos que estamos abriendo una puerta para que podamos empezar a ver una leve baja de precios.

-¿Ustedes tienen confianza en que el país se recupere?

-El mundo inmobiliario al ser tan seguro, lo que acaba pasando es que un inmueble puede aguantar dos o tres años de crisis sin perder mucho valor y por eso es tan seguro. Creemos que el país va a volver a la normalidad, la gran pregunta es cuándo. Y ojalá sean pocos meses o varios sin crecimiento de precios, aunque quizá eso sea bueno.

-¿Portal Inmobiliario va a liderar promociones o algo por el estilo para apuntalar la demanda?

-Nosotros como Mercado Libre en Portal Inmobiliario siempre estamos de intermediadores entre un vendedor y comprador y hay otros intermediarios también. Nosotros intentamos dar el máximo de información para que todas las partes puedan tener la misma oportunidad. Creamos nuevos productos publicitarios frecuentemente y vamos a continuar en eso. Lo mismo, en marketing digital y básicamente yo creo que si hay algo que haremos serán campañas. Pero no vamos a proyectar un menor crecimiento de la empresa por eso.

La experiencia de otras crisis

Los cinco años que Portal Inmobliario lleva dentro de Mercado Libre han permitido -entre otras cosas-aprender de las experiencias en los mercados regionales.
Por eso Daniel McCleary sostiene que la crisis se va a saldar probablemente con una contención general de los valores y bajas puntuales. "Pero no tenemos la bola de cristal y por eso miramos a otros países para ver cómo han reaccionado a momentos de crisis que demoraron más de seis meses y en Argentina, Buenos Aires, aparece como un caso interesante, es una ciudad que tiene hasta 10 años de crisis. Allí podemos ver que cuando hay periodos de incertidumbre que son superiores a un año, es el momento se puede empezar a ver una baja de precios en el mundo inmobiliario".
-¿Y cuándo se arregla?
-Es probable que el primer trimestre de este año va ser igual. La pregunta es cuando empieza a cambiar este escenario y cuando miramos otros momentos comparables en términos de crisis económica relacionada con algo, ese momento de precios sin crecimiento regularmente no dura más de un año. En 2020 los precios debiesen empezar a recuperarse.