Precios de vivienda: ¿quién tiene la razón?

Este es el tipo de preguntas que no tiene una respuesta fácil. Las distintas voces que han participado del debate tienen parte de la razón, el problema es que no siempre escuchan las razones del otro y se concentran solo en las propias.

Por lo mismo, cuando hablamos de propuestas, estas tienden a ser incompletas y a ratos inconsistentes. Esto es complejo, en particular en un contexto donde la asequibilidad de la vivienda se reduce gradualmente a riesgo de transformarse en un problema social y político de proporciones.

Abordar el problema requiere revisar los distintos fenómenos involucrados. Por un lado, la industria argumenta desde el aumento de los costos, principalmente asociado al alza en el precio del suelo derivado de una mala planificación y de restricciones normativas que limitan la oferta. Si bien hay opiniones encontradas respecto de la real disponibilidad de suelo, los datos indican que hoy en Santiago no se construye más que en la década pasada, a pesar de que la demanda es bastante mayor. En este plano, la evidencia internacional y la intuición económica es contundente. Suelo limitado y restricciones crecientes a su uso redundan en un flujo relativamente menor de construcción, lo que a su vez presiona al alza el precio de venta y de arriendo.

Otro factor relevante y a ratos olvidado en el debate actual es el aumento de la demanda por espacio residencial, derivado del crecimiento del ingreso promedio, la mayor formación de hogares y el insoslayable efecto de la significativa inmigración reciente. Todos estos elementos apuntan a mayores precios de arriendo y de venta, al mismo tiempo que incentivan más construcción.

Un tercer factor es la presión sobre los precios de venta que ejerce la demanda por vivienda como inversión, sea esta de personas naturales o de inversionistas institucionales especializados. Este efecto puede ser relevante y tiende a reforzar la presión sobre el precio de venta, sumándose al mayor valor del suelo y al incremento de la demanda por espacio residencial. Sin embargo, el interés por invertir en vivienda tiene, como consecuencia complementaria, un aumento de la oferta de alquiler y por ende una contención de los precios de arriendo. Este punto es importante, en tanto se ha argumentado que las expectativas de rentabilidad de los inversionistas inmobiliarios se traspasarían a mayores precios de arriendo, lo que carece de respaldo teórico y empírico.

En particular, en un contexto en que más del 90% de las adquisiciones de departamentos nuevos en Santiago es realizada por personas naturales, la gran mayoría con solo una propiedad de renta. Así, no parece factible que los precios de arriendo puedan ser influenciados por un puñado de oferentes de mayor escala. Las altas rentabilidades son la causa de su ingreso y no la consecuencia.

De todos modos, implícitamente las distintas voces del debate coinciden en que no hay suficiente oferta de vivienda, o al menos que no hay oferta para todos los niveles de ingreso. Esto se ataca desde distintos planos y ninguna herramienta por sí sola resolverá el problema. Mejor regulación que permita una densificación equilibrada es muy deseable, pero no será suficiente. Se requiere también más apoyo a las familias vulnerables y distintos mecanismos de fomento de
oferta asequible, sea esta de carácter público, subsidiada, incentivada a través de normativa, entre otras posibilidades.