Programa de viviendas de integración social: privados valoran avances pero piden enfrentar alza de costos del suelo

Nació como una medida extraordinaria, pero terminó quedándose de forma permanente. El Subsidio de Integración Social y Territorial -más conocido como DS19- se ha transformado en una de las principales políticas del Ministerio de Vivienda.

El programa que desarrolla conjuntos habitacionales que integran a familias de sectores vulnerables con otras pertenecientes a estratos socioeconómicos medios, ha ido aumentando su inversión y luego de los US$ 2.134 millones que representó en 2020 totaliza US$ 10.342 millones en sus cinco años de vigencia

“Se ha convertido en un pilar fundamental para combatir la segregación socioespacial de las familias, particularmente las más vulnerables, y como estrategia complementaria a otras iniciativas de la cartera para reducir el déficit habitacional”, destaca el ministro de Vivienda, Felipe Ward.

Mediante su operación a través de llamados a concurso a privados que postulan sus proyectos, hasta el momento el programa ha seleccionado 975 iniciativas que corresponden a 168.936 viviendas en 16 regiones.

El factor terrenos

A la fecha, cerca de 200 empresas han participado en el programa. Y si bien entre los actores de la industria de la construcción predomina una evaluación positiva del programa, también ven puntos por mejorar centrados en la necesidad de abordar la progresiva alza del precio de los terrenos. En este aspecto, las posturas de las empresas que participan del sistema apuntan a la generación de mecanismos de compensación e incentivos en relación al costo del suelo para el desarrollo de proyectos.

Junto con destacar la importancia de una buena ubicación -dadas las necesidades de cercanía a colegios, locomoción y a otros servicios- el gerente general de Icuadra, Ignacio Schonherr, advierte que satisfacer estas exigencias es cada vez más complejo debido a que los terrenos con mejores emplazamientos tienen valores más altos. “Se debe diferenciar el precio de las viviendas en relación con el costo del suelo y deben mejorarse los incentivos, para que, por ejemplo, se ejecuten más proyectos en el eje Metro. Eso sería un real aporte”, plantea el ejecutivo de esta firma que ha desarrollado unas 9.000 viviendas bajo esta modalidad.

Entre las soluciones, Schonherr propone avanzar en el fortalecimiento del banco de terrenos como una política impulsada por el Minvu “donde el Estado tiene un rol fundamental en arbitrar el precio del suelo para que estos proyectos puedan seguir siendo una realidad”.

El director del Instituto de Estudios Urbanos y Territoriales UC, Luis Fuentes coincide en que es clave avanzar en la generación de un stock de paños con este fin. “Quizás en ciudades pequeñas este subsidio aplica bastante bien y contribuye a todos los objetivos, pero cuando hablamos de áreas metropolitana nos vemos enfrentados al problema de la valorización del suelo”, indica.

Desde su diagnóstico en cuanto a que “en las grandes urbes es muy difícil construir casas por los valores de los terrenos”, el gerente general, de Ecomac, Daniel Mas, es partidario de flexibilizar algunos requisitos para priorizar la construcción de ese tipo de viviendas tomando en cuenta que “son las preferidas por nuestros clientes, pero poco a poco la actividad se ha ido concentrando en edificios”. En este sentido, plantea como un punto de mejora del sistema la disminución de los tiempos de entrega, que ve posible en niveles de cuatro meses.

Déficit habitacional

En relación al desarrollo del programa, el ministro Ward señala que ahora la prioridad es continuar con la ejecución de las 71 mil viviendas que se están construyendo y sumar 25 mil nuevos cupos del llamado 2021.

Sobre la importancia que puede tener este instrumento para acortar la brecha en materia de vivienda, Fuentes indica que si bien el DS19 “ha sido una buena política”, en definitiva es “totalmente insuficiente para perseguir objetivos respecto al déficit habitacional”.

Por eso es que en relación a la norma que exige destinar un mínimo del 25% de las viviendas a familias de menores ingresos, destaca que va en línea con los estándares internacionales pero al mismo tiempo significa que solo una parte de esos proyectos va efectivamente a paliar el déficit habitacional. En este punto, Daniel Mas destaca la pasada ampliación de esta cuota para sectores vulnerables desde el 20% a 25%, pero añade que para aportar más enfrentar el déficit habitacional “crearía mucho más DS19, y estamos a tiempo antes de la discusión presupuestaria”.