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Alto contraste
El proyecto de reforma al mercado de capitales (MK4), apunta a un problema real: la falta de financiamiento hipotecario de largo plazo. Según el Mensaje, antes de 2019 las tasas rondaban el 2% real con plazos de hasta 30 años; hoy se acercan al 4% real y los plazos son más cortos, en parte porque los fondos de pensiones redujeron su tamaño tras los tres retiros del 10%.
¿Cuánto resuelve el proyecto por sí solo y cuánto queda entregado a normas posteriores? El proyecto ataca el problema por dos lados. El Fondo Nacional para la Vivienda (Fonavi), administrado por BancoEstado, no prestará directamente a las familias: comprará créditos hipotecarios originados por bancos y otras entidades que se adjudiquen licitaciones, financiándose con aportes fiscales de hasta US$ 2 mil millones y con deuda que podrá tener garantía del Estado. Su primer fondo debe constituirse dentro de los doce meses siguientes a la publicación de la ley. El Ahorro Voluntario para la Vivienda (AVV), en tanto, se ocupa del pie. Quien reúna un 7% del valor de su primera vivienda, con aportes durante al menos 30 meses, recibirá un bono estatal de 3%, en viviendas de hasta UF 6 mil.
¿Quién gana con estas medidas? Los bancos, al vender créditos al Fonavi, liberan capital para seguir prestando, aunque deberán retener la primera pérdida de cada crédito. Los inversionistas institucionales, como fondos de pensiones y aseguradoras, obtienen un instrumento de largo plazo con garantía estatal que hoy no existe en el mercado local, y los mutuos hipotecarios endosables ganan liquidez al poder transferirse electrónicamente. Los desarrolladores, más compradores con acceso a crédito en viviendas de hasta UF 6 mil y, eventualmente, una alternativa de financiamiento vía mini-bonos de la ley Fintec.
“La reforma va en la dirección correcta, ofreciendo una vía concreta para que el ahorro de largo plazo vuelva a financiar vivienda”.
Pero hay tres aspectos que se han discutido poco. Primero, los tiempos del AVV. El bono solo podrá solicitarse una vez vencido el trigésimo mes desde su entrada en vigencia, de modo que los primeros pagos llegarían casi tres años después de publicada la ley. Hacienda lo justifica como una forma de “demanda gradual” que evite presionar los precios. Es atendible, pero el AVV no servirá para mover el stock actual de viviendas. La tarea recae en el Fonavi.
Segundo, y a nuestro juicio lo más importante, las cifras que definen el beneficio quedaron fuera de la ley. El porcentaje máximo de financiamiento, el plazo de los créditos y la metodología de la tasa máxima, cuya única ancla legal es el costo de capital del fondo, se fijarán en las bases de cada licitación, y el monto máximo del bono, por decreto anual de Hacienda. Mientras no se conozcan, es imposible estimar cuántas familias podrán acceder a un crédito y en qué condiciones. El Congreso debiera fijar en la ley, al menos, criterios mínimos y rangos.
Tercero, la focalización. El mensaje apunta a la clase media, pero el proyecto no establece un umbral de ingresos: focaliza por el valor y el destino de la vivienda (el Fonavi prioriza la primera vivienda; el AVV la exige). Y si el crédito crece más rápido que la oferta, parte del beneficio podría terminar en precios más altos.
Con todo, la reforma va en la dirección correcta, ofreciendo una vía concreta para que el ahorro de largo plazo vuelva a financiar vivienda. Pero su éxito dependerá de bases y reglamentos que todavía no existen. Es ahí donde bancos, desarrolladores e inversionistas debieran concentrar su participación en el debate legislativo.
