Un reciente informe de la consultora JLL sobre los gastos comunes en el mercado de oficinas corporativas de Argentina, Chile y Uruguay revela marcadas diferencias en los costos operativos que enfrentan las empresas según el país, la clase de inmueble, su ubicación y antigüedad.
El estudio reveló que Montevideo lidera con el valor más alto para oficinas Clase A, con un promedio de US$ 7,2 metros cuadrados por mes, mientras que Buenos Aires presenta el mayor gasto en Clase B, con US$ 5,5 m2 mensualmente.
Santiago, en cambio, se posiciona como el mercado más accesible: US$ 3,3 m2 por mes para Clase A y apenas US$ 1,7 mensualmente para Clase B; esto implica que el costo en edificios premium de la capital chilena puede ser incluso menor que en inmuebles de categoría inferior que en otras urbes.
Ello coincide con que justamente Santiago lidera -según un reporte de fines de mayo de CBRE- entre los mercados de oficinas de Sudamérica con menor vacancia.
El detalle de los gastos
Al observar el comportamiento por submercados, el informe destaca que zonas como Macrocentro Sur en Buenos Aires y Pocitos en Montevideo exhiben los valores más altos de la muestra, superando los US$ 8 por metro cuadrado por mes. En contraste, comunas como Huechuraba -en la capital chilena- presentan los gastos más bajos, con solo US$ 1.
En muchos casos, la diferencia de precios no solo responde a la ubicación, sino también a la antigüedad de los edificios: aquellos con más de 30 años tienden a requerir mayores desembolsos por mantenimiento, lo que eleva sus expensas por sobre la media. De hecho, el inmueble más antiguo de la muestra, con 52 años y ubicado en Buenos Aires, registró el gasto común más alto de US$ 9,6 mensualmente.
En tanto, los edificios con una antigüedad menor a 10 años exhiben un valor inferior al promedio general, lo que podría relacionarse con mayores niveles de eficiencia y tecnología.
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La incidencia de los gastos comunes sobre el costo total de ocupación también varía ampliamente. En mercados como el macrocentro en Buenos Aires o el centro de Montevideo, estos pueden representar hasta un 32% y 24% del gasto total mensual, respectivamente. Por el contrario, en sectores como Puerto Madero o Santiago Centro, ese peso cae a apenas un 16% y 8%, respectivamente, siendo los niveles más bajos del estudio.
En promedio, los gastos comunes equivalen al 21% del costo total de ocupación en Buenos Aires, al 24% en zonas clave de Montevideo y al 11% en Santiago.
Respecto a la composición de estos costos, se observa un patrón compartido: los ítems más relevantes son servicios públicos, vigilancia, mantenimiento, administración y limpieza. Sin embargo, la distribución específica varía según el edificio. En un inmueble Clase A en la comuna de Las Condes (en Chile), por ejemplo, el 52% del gasto corresponde a mantenimiento y servicios.
En el norte de Buenos Aires predominan los servicios públicos y la vigilancia, y en edificios más modernos se incluyen también fondos de reserva, seguros y gastos bancarios.
Cabe destacar que el informe muestra que si bien las oficinas Clase A suelen tener gastos comunes más elevados, esto no siempre responde a un criterio lineal. Dentro de cada clase existen amplias diferencias, y factores como la eficiencia energética, los sistemas tecnológicos y la gestión del edificio inciden tanto como su categoría o superficie.
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