Los conflictos quedaron atrás. Ahora, Megacentro está en una nueva etapa, dicen accionistas, competidores y cercanos a la empresa que entre 2020 y 2022 atravesó por conflictos societarios y un crecimiento demasiado acelerado a tasas de dos dígitos por año. Un nuevo directorio y una administración renovada, lograron revertir la situación, aunque el camino aún no termina.
“Nos encontramos trabajando y esperamos concretar en 2024 una reorganización de nuestros activos maduros y de nuestra estructura financiera que disminuya costos y permita enfrentar los nuevos proyectos en forma muy competitiva. Así, esperamos contar con nuevos recursos para desarrollar proyectos en el futuro continuando con nuestro crecimiento. Estas decisiones fueron tomadas y desplegadas en un ambiente de confianza y transparencia, siendo reflejo de un gobierno corporativo más maduro, que ha fortalecido la estrategia de compliance y los controles internos de la compañía”, reza la carta a los accionistas de Hernán Besomi, presidente y uno de los accionistas principales de la firma.
Los otros grandes propietarios son el grupo Angelini a través de Inversiones Siemel, el Fondo de Link Capital; y los empresarios Christian Schussler, Germán Eguiguren, Luis Felipe Lehuedé y Felipe Guzmán. Otro de los accionistas importantes era Sergio Urrejola, quien participaba a través de la sociedad Las Arenas, con quien hubo disputas en el pasado en la mesa. En abril del año pasado, los demás accionistas le compraron su participación en la empresa y dejó Megacentro.
Además, varios coinciden en que el ingreso de Alfredo Moreno el año pasado al directorio y el trabajo de Claudio Chamorro, CEO de la firma desde mayo de 2022, han dado frutos.
Uno de los principales diagnósticos que había hecho la firma era que se habían alejado del core del negocio, que es la renta inmobiliaria. De ahí por ejemplo, que hayan vendido una serie de activos. El último fue Megafrío, que en 2020 tuvo problemas judiciales con el accionista y fundador de ese negocio, Francisco Undurraga. El fondo brasileño Patria compró el negocio en junio por US$ 35 millones, pero está sujeto a una serie de condiciones, una de ellas es que la Fiscalía Nacional Económica (FNE) apruebe la transacción y se superen otras vallas que no se especificaron en la comunicación al mercado, pero que tendrían que ver justamente con temas legales y societarios.
También la firma vendió MegaArchivos a la estadounidense Access en una operación de US$ 41 millones. Lo mismo hicieron con el 33% de la propiedad que tenían en un centro comercial en sociedad con Enea y BICE.
Pero el proceso de desinversión continúa. Por ejemplo, vendieron las torres residenciales del complejo de uso mixto de Megacentro San Diego a Penta Vida, manteniendo la propiedad y administración de las mini bodegas bajo la marca Mibodega, oficinas y locales comerciales.
Actualmente están en proceso de vender el hotel del Núcleo Los Trapenses. Todo lo que no sea la base de su negocio, seguirá en un proceso de venta, dicen cercanos a la firma.
En Estados Unidos también tienen activos a la venta. En su memoria 2023 indican que mantiene para la venta en Florida la ubicación en Brickell y Miramar, mientras que en Texas los centros Memorial, Willowbrook y Manor. Todos, valorizados en $ 107 mil millones.
Donde sí se están concentrando es en Chile y Perú. El año pasado compraron un terreno de 150 mil metros cuadrados en la salida sur de Santiago, y otro en el sector sur de Lima, Perú, donde ya están, además de Chiclayo y Arequipa. El foco es Latinoamérica, y EEUU ha tenido que ver más con acciones de oportunidad de mercado, más que una consolidación.
En Chile, en tanto, tienen 725.590 metros cuadrados para desarrollos futuros, donde se concentra la mayoría de sus clientes con 7.697, seguido de EEUU con 1.021 y en Perú otros 317.
Claudio Chamorro, CEO.
Directorio en paz
El volver a concentrarse en sus negocios y evitar el crecimiento tan acelerado que tuvieron en su momento hizo que el 2023 aumentaran sus ingresos registrando un Ebitda de $ 95 mil millones y sus metros cuadrados arrendables crecieron 5,5% respecto del período anterior, superando los 1.860.000 metros cuadrados.
Cuentan fuentes que las relaciones al interior del directorio se profesionalizaron y se han dado reglas de gobierno corporativo. La empresa se manejaba casi como una startup y se confundían las relaciones de socios, proveedores y ejecutivos. Eso lo cambiaron de raíz.
Hoy en la mesa están Andrés Lehuedé y Patricio Tapia por Angelini; Cristián Letelier por Link Partners, y Hernán Besomi por Ebco. También están los accionistas Luis Felipe Lehuedé y Rafael Ossa. Alfredo Moreno, es la última pieza y aunque no posee acciones, su voz se escucha mucho en la empresa y en los comités en los que participa.
Claudio Chamorro, ex Parque Arauco, también ha hecho lo propio. Aunque no ha renovado a la plana mayor de la firma, sí ascendió a Felipe Brain, quien era gerente general de Megafrío, quien se sumó en diciembre del año pasado como CFO, y Diego Castañeda fue nombrado en noviembre de 2023 como gerente general de Rentas Chile.
Justamente este último será el encargado de potenciar una de las marcas de la firma: MiBodega, la unidad de mini bodegas de Megacentro y que suma 55.478 metros cuadrados arrendables, convirtiéndola en la más grande de este segmento al estar repartida en todo el país. Hace poco cambiaron su marca y seguirán creciendo fuerte. De hecho, este año invirtieron US$ 23 millones para abrir un punto de ocho pisos subterráneos y en superficie en Recoleta con 12 mil metros cuadrados para bodegas y minibodegas, y 3 mil m2 de locales comerciales, instalación que podrá albergar 12 locales comerciales y 300 bodegas.
Bajar la deuda
Megacentro estuvo en venta por mucho tiempo y a punto de abrirse a bolsa, y aunque hoy el cartel de venta no lo tienen puesto ni tampoco está en planes inmediatos una apertura bursátil, siempre están escuchando ofertas. En 2022 contrataron a JP Morgan para explorar opciones, pero dicho mandato ya no sigue vigente, aunque siempre está en manos de los accionistas una decisión de venta.
Financieramente, lo que los tiene concentrados es bajar la deuda. Por eso la venta de activos y el reordenamiento de activos y pasivos.
Varios coinciden en que Megacentro tuvo un crecimiento muy acelerado y eso la endeudó. Si en 2013 tenía 447.812 metros cuadrados arrendables y ventas por $ 24.206 millones, en 2023 cerró con 1.862.533 metros cuadrados arrendables y ventas por $ 194.815 millones.
Según su último balance financiero, durante el primer trimestre de 2024 los ingresos aumentaron 12% respecto al primer trimestre del año anterior. Este incremento fue explicado, principalmente, por un aumento de tarifas, el cual explica el 70% del aumento en los ingresos. Además, durante ese periodo los metros cuadrados arrendables aumentaron 4,4%. Los pasivos totales, en tanto, subieron 11,6% respecto al primer trimestre de 2023.
El Ebitda subió 10,8% en el primer trimestre y las utilidades fueron de $ 14.860 millones, 38,5% mayor que el primer trimestre de 2023.
Eso hizo que en junio la clasificadora ICR ratificara a la empresa en categoría AA- con perspectiva Estable.
“La compañía ha mostrado un continuo crecimiento en su capacidad de generación de flujos de caja operacionales, gracias a su sostenida expansión en superficie arrendable, alta capacidad de colocación de contratos en nuevos activos, elevadas tasas de ocupación y sólido desempeño, inclusive en medio de contextos desafiantes. Entre 2019 y 2023, Redmegacentro mostró un crecimiento anual compuesto de 11% en superficie arrendable, 16% en ingresos y 19% en Ebidta. Desde 2021, el portafolio de activos ha mantenido tasas de ocupación consistentemente superiores a 94%”, apuntó la clasificadora.
“Luego de varios años con tasas de crecimiento en superficie mayores a dos dígitos, la compañía ha transitado hacia una consolidación de sus desarrollos recientes y una moderación en el ritmo de expansión, lo que ha propiciado una menor exposición a riesgo de desarrollo. Durante 2023, la compañía incrementó en 5,5% su superficie arrendable, y para 2024 se espera crecer a tasas inferiores a 5%, con la incorporación de 66.000 m2 de proyectos que actualmente se encuentran en ejecución”.
La meta de la empresa es tener niveles de deuda de 9x Ebitda. Hoy está en 12,3 veces, pero mucho menor que las 16,3 veces alcanzadas a junio de 2020. En la firma creen que lo van a lograr el próximo año, mientras siguen el plan de consolidación.
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