El por qué Falabella no concurrirá al aumento de capital de Mallplaza para quedarse con las operaciones de Open Plaza en Perú tiene una razón de fondo. Es porque los actuales accionistas de Falabella están buscando optimizar la salida de caja y prefieren sólo ver ingresos en esta transacción, ampliando así además la base de inversionistas (el free flow) y permitir que más fondos de mediana capitalización puedan entrar.
Con la transacción anunciada a mediados de abril por US$ 848 millones, y con el consecuente anuncio de aumento de capital de US$ 300 millones, Mallplaza pagará a Falabella los 11 centros comerciales de Open en Perú, logrando con ello estar en nueve ciudades e incrementar su portafolio en aproximadamente 619.000 m2 arrendables, y contar con malls con terrenos y potencial de desarrollo, sumando a Plaza US$ 81 millones de Ebitda.
Asimismo, logra algo que al mercado le parece más que interesante: diversifica geográficamente su portafolio, quitándole peso a Chile. Así, sus metros cuadrados arrendables estarán en un 62% en Chile, 27% en Perú y 11% en Colombia.
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Eso, además, lo posiciona oficialmente como un actor regional de peso, y deja de compararse necesariamente sólo con Chile, y empieza a mirar más bien a sus pares en Brasil, por ejemplo.
La empresa actualmente es controlada por Falabella, que posee una participación de 59%, mientras que otras familias, como las de Tomás Müller y Paul Fürst, poseen cerca de 26%, los fondos de pensiones tienen el 8%, y el capital flotante bordea el 7%. Falabella no irá a la OPA, pero los otros minoritarios, así como los fondos de pensiones y otros fondos de inversión locales y extranjeros, sí estarían muy interesados en acudir.
Fuentes al tanto indican que los bancos que estarán a cargo de la OPA serán Banchile, LarrainVial, BTG Pactual, JP Morgan, Itaú y Bank Of America, y ya están trabajando en la OPA que podría realizarse entre julio y septiembre. “Hay gran interés”, dice un operador.
Líder andino
Un reciente informe a clientes de BTG Pactual, inició la cobertura de Mallplaza y la puso como su top de acciones de centros comerciales andinos; y dijo que ve “ventajas en fusiones y adquisiciones”, un precio objetivo de $ 2.000 por acción a 12 meses, “ofreciendo un jugoso potencial de alza del 39%”, consigna el reporte. Al cierre del viernes, el papel se cotizaba en Santiago en $ 1.513,30.
En Chile, Mallplaza concentra el 31% de los metros cuadrados arrendables, seguido por Cencosud Shopping con el 27%, Parque Arauco con el 12% y más atrás están Patio (7%), Vivo (5,6%) y Neo Center, Mas Rentas y otros con el resto.
Mientras, el mercado de centros comerciales en Colombia está muy fragmentado: Mallplaza tiene el 4%, Parque Arauco opera otro 4% y Cencosud Shopping posee el 2%. El 65% de los malls en territorio cafetero están en el formato de propiedad múltiple, lo que quiere decir que los mismos locatarios minoristas son los dueños, como el modelo del Apumanque en Las Condes.
Perú, en tanto, tiene un mercado de centros comerciales emergente, con 85 malls con 3 millones de metros cuadrados de superficie arrendable, según la Asociación de Centros Comerciales y de Entretenimiento del Perú.
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“En términos regionales, la ciudad de Lima es el mercado más grande ya que alberga 47 centros comerciales. Creemos que hay espacio para el crecimiento de metros cuadrados arrendables (GLA) en Perú, ya que el GLA per cápita está muy por debajo de sus contrapartes (87m2 por cada mil habitantes versus los 130 promedio en América Latina)”, recoge el análisis de BTG.
El mercado peruano de centros comerciales está dominado por unos pocos actores, con cinco empresas que representan cerca del 80% de la superficie. Real Plaza tiene el 28%; Parque Arauco tiene una participación del 13%; Open Plaza posee el 11%; Mallplaza otro 10%; Corporación E. Wong con un 8%; y Jockey Plaza tiene el 8%. Cencosud Shopping cuenta con dos malls que representan el 2%. Es decir, si se suma directamente Open Plaza con Mallplaza, pasarían al segundo lugar en Perú, sólo detrás de Real, parte del grupo Intercop, liderado por el empresario Carlos Rodríguez Pastor.
La industria de centros comerciales de la región andina tiene 14 millones de metros cuadrados de superficie arrendable, lo que es casi equivalente al mercado de centros comerciales de Brasil, que tiene 18 millones de metros cuadrados. Por empresas, Cencosud Shopping posee 1,36 millones de m2 (9,5% de participación), Parque Arauco 1,28 millones de m2 (8,2% de participación) y actualmente Mallplaza suma 1,93 millones de m2 (13,5%). Eso sí, más los 619 mil metros cuadrados de los Open Perú, superaría largamente el primer lugar regional.
“En términos de productividad, las propiedades más rentables de los tres centros comerciales andinos listados son las de Chile. Las ventas mensuales promedio por m2 son de US$ 275 en Chile (explicadas por un mayor PIB per cápita y un mayor poder adquisitivo de los hogares), US$ 170 en Colombia y US$ 180 en Perú, mientras que los ingresos mensuales promedio por m2 son de US$ 23 en Chile, US$ 19 en Colombia y 14 dólares en Perú”, dice BTG.
Y el banco brasileño vuelve sobre su preferencia por Mallplaza principalmente porque tienen la cartera más dominante, “resiliente y capaz de superar a sus pares en el mediano/largo plazo”.
El portafolio de centros comerciales de Mallplaza cuenta con ventas y rentas promedio por metro cuadrado de US$ 233 y US$ 23, respectivamente.
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En particular sobre la operación de compra en Perú, BTG apunta: “Según nuestras proyecciones, Mallplaza ofrece el mayor potencial de crecimiento (independientemente de que se complete la adquisición de Perú), con un menor riesgo (ya que tiene un portafolio de centros comerciales más maduro y la mayor exposición a Chile). Por lo tanto, Mallplaza es nuestra relativa preferencia en el espacio de los centros comerciales andinos”.
Open Kennedy
En paralelo, Falabella sigue adelante con su proceso de venta de los Open Plaza en Chile que lidera Santander, proceso en el que Mallplaza decidió no participar, principalmente porque no son activos que conversen con su estrategia y porque podría superar umbrales de concentración que la Fiscalía Nacional Económica no visaría.
Lo que se sabe hasta ahora es que la operación se dividirá en dos grupos. Uno solo del Open Plaza Kennedy, para el cual el oferente más avanzado sería Parque Arauco. Cercanos al proceso dicen que ya ha habido due diligence y que el valor de venta rondaría los US$ 300 millones.
El otro grupo son Open Plaza dispersados en diferentes regiones del país, y para los cuales ya ha habido varios interesados, principalmente actores medianos o locales que buscan quedarse con los activos.
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Eso sí, cuenta un conocedor, Falabella estaría tratando de dejar una cláusula donde se determine que después de cierto tiempo, los arriendos con tiendas del grupo como Tottus, Sodimac o Falabella, podrían ser terminados. Dicha cláusula no ha convencido del todo a los eventuales compradores, porque el principal atractivos de los Open Plaza es justamente que la renta ancla es con una marca del grupo Falabella. Durante el tercer trimestre, indican las fuentes, podrían empezar a concretarse las enajenaciones de estos activos.
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