Por M. Marañón y j. c. prado
La candidata de la Nueva Mayoría, Michelle Bachelet, adelantó en su programa la intención de eliminar el descuento del IVA en la construcción para aquellas viviendas de más de 2.000 UF. De imponerse en las elecciones y en el caso de que la medida se llegara a implementar, podría generar trastornos en el mercado, según concluye un estudio de la tasadora Arenas & Cayo.
Entre otras cosas, afectaría al 60% de la oferta de casas y departamentos del sector centro oriente de Santiago puesto que no sólo impacta en viviendas en construcción sino que, de manera adicional, ejerce presión alcista en la vivienda usada de dicho rango.
El estudio analizó los efectos en las principales diez comunas de las zonas centro oriente y centro norte (Colina, Lampa, La Florida, La Reina, Las Condes, Lo Barnechea, Macul, Ñuñoa, Peñalolén, Providencia, Quilicura, Santiago y Vitacura). En éste se tomaron como base las transacciones efectivas realizadas en el Conservador de Bienes Raíces de Santiago que incluyen las viviendas de entre 0 a 2.000 UF, 2.001 a 4.000 UF y de 4.001 UF en adelante entre 2000 y 2013.
Para el presente año, la proyección de transacciones inscritas en estas comunas dan cuenta de 23.657, de las cuales 16.670 pertenecen al segmento superior a 2.000 UF, cifra que ha ido en aumento desde 2010.
Esto demuestra que a pesar de la importante alza de valores de venta que se registraron en los últimos años, la cantidad de viviendas no ha registrado una tendencia tan elevada, en comparación con 2009 cuando el número de transacciones superó las 30.000. Este hecho -explican desde la tasadora- indica que la implantación de la medida podría ser altamente perjudicial en tanto que generaría un incremento del valor en la vivienda nueva de aproximadamente un 20% del costo que se traspasaría al comprador final, presionando al mercado de productos nuevos y usados.
En un primer término, el efecto impactaría en el valor de la colocación y del crédito, es decir, tanto durante el proceso de venta como en el del flujo de caja de la constructora o del desarrollador inmobiliario, explican.
Teodosio Cayo, gerente general de la tasadora, asegura al respecto que “cuando obtienes menos posibilidades de recuperar el IVA al momento de la venta, eso encarece el producto, lo que implica que tu TIR (Tasa Interna de Retorno) también se verá afectada en el proyecto”, asegura. “Esto es -aclara- la distorsión puede irse por el lado de la TIR, por el valor actual neto que espera la inmobiliaria o incluso por el efecto del financiamiento que otorgue el banco sobre ese mismo proyecto”.
Las empresas pequeñas, las más perjudicadas
A su vez, lo anterior podría generar una menor oferta puesto que las empresas inmobiliarias, al contar con la exigencia de una tasa determinada, se enfrentarían a mayores costos y una situación más riesgosa.
“Por esto mismo, el riesgo más inminente se produciría para las empresas constructoras más nuevas, sin tanta espalda y reconocimiento en el mercado, que cuando van a pedir un crédito de construcción, pueden obtener financiación con una tasa más alta o simplemente no tener financiación, lo que traerá menos unidades colocadas en el mercado, y al haber menos tienen impacto en la oferta disponible”, asevera Cayo. Por ello, considera importante que los bancos sean conscientes del espacio que existiría entre los costos y el valor de venta se achica”, cuenta.
Además, en el caso de que la empresa o promotor inmobiliario quisiera mantener el diferencial entre costos y ventas, se vería obligado a incorporar dicho costo adicional al valor de venta, repercutiendo también en el consumidor final. En suma, la medida perjudicaría a las empresas pequeñas -que sin la posibilidad de competir con las grandes podrían incluso salir del mercado- y a los compradores, a juicio del experto.
Por barrios, las zonas afectadas serían el centro oriente y centro norte en casas con valores comprendidos entre las 2.000 y 3.000 UF, esto es, en el sector más periférico, como Maipú, Ñuñoa, La Florida o Macul que sufrirían presiones al alza en los costos.
Además, este efecto intervendría de manera positiva en la demanda por vivienda de segunda mano, dado que asistiríamos a una migración hacia este tipo de inmueble, con un posible encarecimiento del costo. Mientras en el segmento de alquiler cabría pensar también en una presión hacia arriba.
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