El mercado de viviendas de la Región Metropolitana continúa en terreno negativo. Según el Informe de Coyuntura Inmobiliaria de Tinsa, en 2024, se comercializaron 19.678 viviendas nuevas, lo que representa una caída del 15,1% en comparación con el año anterior y marca el nivel más bajo de los últimos 13 años. Y un análisis más detallado revela un panorama aún más desalentador. Durante el último período, solo ocho comunas de la región experimentaron un aumento en las ventas de viviendas nuevas, mientras que el resto registró caídas.
Entre las comunas con crecimiento en la comercialización de viviendas destacan Pudahuel, con un alza del 32,8%, seguida por La Pintana (32,6%), Quinta Normal (14,2%), Santiago (14%), Buin (10,9%), San Joaquín (9,5%), Recoleta (8,5%) y Conchalí (3,7%).
El director general de Tinsa, Fabián García, explicó que el buen desempeño de estas comunas se debe a la alta demanda en el mercado de arriendo y a los precios promedio más bajos, factores que atraen a inversionistas inmobiliarios.
En contraste, la mayoría de las comunas de la capital registraron descensos en las ventas de viviendas nuevas, con caídas especialmente pronunciadas en Lampa (47,2%), Quilicura (42,6%), Peñalolén (39,6%), Pedro Aguirre Cerda (39,3%) y San Bernardo (38,6%).
Desde la consultora explicaron que estas comunas cuentan con una alta proporción de oferta destinada a segmentos medios, los cuales presentan una elevada exposición a la coyuntura hipotecaria.
"Además, una parte significativa de la oferta en estos mercados corresponde a entrega inmediata, representando cerca del 33%, con proyecciones que indican que esta cifra podría superar el 40% este año. Esto implica que una proporción considerable del stock disponible requerirá la formalización inmediata de un crédito hipotecario, lo que dificulta el acceso para el segmento objetivo de estas comunas", señaló García.
Submercados en declive
En línea con la caída de las ventas globales, los proyectos de departamentos experimentaron una contracción del 15%. Durante el año pasado, se vendieron 16.500 unidades, lo que representa una disminución de aproximadamente 3.000 viviendas respecto a 2023.
Las comunas de Cerrillos (39,2%), Ñuñoa (27,3%) y Macul (25,1%) encabezan esta disminución, seguidas por La Florida, Huechuraba, Independencia y Las Condes, que presentaron retrocesos de 24%, 23%, 17% y 11%, respectivamente.
Sin embargo, no todas las cifras son negativas. Quinta Normal (14,2%), Santiago (14%) y San Joaquín (9,5%) destacan por sus alzas en ventas, tendencia que ya se había observado en el análisis del mercado global. A estas se suman Recoleta, Conchalí y San Bernardo, que registraron incrementos del 9%, 4% y 2%, respectivamente.
En el segmento de casas, la situación es similar. En 2024, la venta de este tipo de viviendas experimentó una contracción del 15,4% respecto al año anterior. Las comunas de San Bernardo, Lampa y Puente Alto destacan por su notable retroceso en el volumen de transacciones, con caídas del 66%, 49% y 25%, respectivamente.
Por otro lado, comunas como Padre Hurtado y Buin registraron alzas del 23% y 11%, respectivamente. En paralelo, la consultora indicó que Melipilla emergió como una nueva alternativa de mercado, logrando 232 unidades vendidas durante el año.
"Esta tendencia refleja el auge de los suburbios en respuesta a los altos costos de las propiedades en zonas céntricas. Cada vez más, los espacios suburbanos se integran al entramado urbano, ofreciendo viviendas de menor valor, con terrenos de mayor superficie y ubicadas en condominios cerrados", sostuvo García.
Proyecciones 2025
Con las primeras semanas del año en curso, la consultora comenzó a proyectar el comportamiento del mercado inmobiliario para 2025. De acuerdo con García, luego de un 2024 relativamente estable en términos macroeconómicos, esperan que la volatilidad deje de ser una preocupación para los compradores.
"Esto permitiría que 2025 se convierta en el primer año desde 2021 con un desempeño inmobiliario sin grandes variaciones. En este sentido, prevemos que 2025 tendrá un comportamiento muy similar al de 2024, tanto en el ciclo como en el volumen total de ventas", afirmó el ejecutivo.
Asimismo, García anticipó que la tendencia actual continuará fortaleciéndose. Es decir, los mercados que ofrecen buenas opciones de inversión en sectores céntricos seguirán atrayendo a quienes buscan aprovechar las oportunidades.
Por otro lado, destacó que es muy probable que quienes buscan vivienda para habitar aumenten su interés por zonas más alejadas del centro de la capital. En esa línea, García indicó que comunas como Isla de Maipo, Calera de Tango, Talagante, Buin y Padre Hurtado han registrado un creciente interés tanto de inversionistas como de compradores regulares.
"Estos sectores se benefician de la accesibilidad y las ventajas competitivas en cuanto a precio y superficie, lo que los hace atractivos para quienes buscan alternativas más económicas sin sacrificar calidad de vida. Además, el desarrollo de infraestructura en estas áreas está favoreciendo su integración al tejido urbano metropolitano. Esto no solo contribuye al auge de estos mercados, sino también a su consolidación como zonas estratégicas para proyectos inmobiliarios de diversa índole", concluyó García.
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