Las perspectivas para el sector construcción e inmobiliario son desafiantes. La industria está lejos de recuperar sus niveles pre pandemia y, hacia futuro, el negocio se ve complejo.
El deterioro de la economía -con una menor demanda por viviendas producto de las restricciones para acceder a créditos hipotecarios, entre otros factores- ha reducido con fuerza el número de nuevos proyectos habitacionales.
Según los últimos datos del Instituto Nacional de Estadísticas (INE) a abril de este año, los permisos de edificación para nuevas viviendas -autorizados por las Direcciones de Obras Municipales a nivel nacional- suman 16 meses con caídas (variación acumulada).
Entre enero y abril de este año, se autorizaron 1.737.873 metros cuadrados, una baja de 37% frente a igual periodo de 2022. Este es el peor inicio de año para el sector (considerando cuatro meses) desde 1992.
Hay comunas en que, a mayo de este año, no se ha aprobado ningún proyecto de edificación nuevo para viviendas.
Es el caso de las Direcciones de Obras Municipales de las comunas de Las Condes y Vitacura, donde, en los primeros cuatro meses de este 2023, solo se han visado ampliaciones de viviendas y cambios menores en edificios existentes.
En el último Informe de Macroeconomía y Construcción (Mach) de la Cámara Chilena de la Construcción a mayo, se afirma que algunos de los determinantes del magro desempeño esperado para la industria son: los altos costos de construcción y su impacto en la rentabilidad de los contratos; una inflación que se mantendrá por sobre la meta de 3% anual por un período mayor al previsto; mayores dificultades de apalancamiento bancario y su efecto en los desistimientos de inversión; y el término del financiamiento de los fondos de emergencia transitorios Covid–19 en obras de infraestructura. No obstante, este último punto -dice el gremio- podría ser parcialmente mitigado por el programa de infraestructura para el desarrollo contemplado en la Agenda Pro-Inversión del Gobierno.
Además, en el informe se pone de relieve que las condiciones de acceso al crédito a empresas inmobiliarias continúan siendo restrictivas, tanto por el lado de la oferta como por el lado de la demanda, según la encuesta de créditos bancarios correspondiente al primer cuarto de 2023. Asimismo, los bancos encuestados perciben una significativa disminución de la demanda de créditos hipotecarios, consistente con el debilitamiento de las ventas inmobiliarias.
El informe Mach enumera los factores que dan cuenta de este escenario: La pérdida de poder adquisitivo de los hogares (caída de las remuneraciones reales por elevada inflación); la mayor tasa de interés de créditos en UF para la vivienda (4,3% al primer trimestre) respecto del nivel promedio 2015-2021 (3,2%), y la política monetaria restrictiva y el efecto de menores transferencias monetarias del Estado en relación con la experiencia de años anteriores.
“Dado el complejo escenario económico, las aprobaciones de créditos a inmobiliarias, condicionales a ventas en blanco, podría interpretarse como un mecanismo de identificación ex–ante del riesgo de crédito”, destaca el análisis.
El escenario se torna más complejo, ya que la oferta de viviendas nuevas, desde la segunda mitad de 2021, evidenció un repunte en la incorporación de nuevos proyectos inmobiliarios, especialmente en el segmento de departamentos.
Esta tendencia alcista ha llevado a alcanzar un nivel récord histórico de viviendas disponibles, de más de 110.000 unidades al finalizar el año 2022. El avance en dicho año fue de 7,2%; nuevamente más dinámico el segmento de departamentos (7,8%) que el de casas (1,8%).
Las velocidades de venta se han mantenido en niveles críticos desde la última parte de 2021, debido al ajuste a la baja en los niveles de demanda y al incremento de la oferta disponible. Durante 2022, se hicieron necesarios 30,8 meses para agotar la oferta de viviendas, lo cual se descompone en 33,9 meses para departamentos y 16,2 para casas. Estos resultados distan mucho de los promedios del año anterior: 20 meses para agotar la oferta de viviendas, 23 para departamentos y 9 para casas.
Según la CChC, la información disponible para el primer trimestre del año en curso exhibe nuevamente niveles críticos en las velocidades de venta. La débil demanda por vivienda, junto con una oferta estable en niveles históricamente altos, han provocado que entre enero y marzo se hayan hecho necesarios 39,2 y 22 meses para agotar la oferta de departamentos y casas respectivamente.
Con todo, a nivel nacional, el gremio estima que la venta de viviendas crecerá entre 15% y 17% los próximos dos años, tras el fuerte ajuste de 30% observado en 2022. De esta manera, prevé cifras de venta entre 48.000 y 56.000 unidades en 2023 y 2024, convergiendo lentamente hacia sus promedios históricos.
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