No es novedad que la industria inmobiliaria está atravesando una de las peores crisis de su historia. Sin embargo, este complejo escenario dio paso a una tendencia que viene ganando fuerza: las viviendas para arriendo.
Ante la dificultad de acceder a créditos hipotecarios, muchas personas han optado por la renta en vez de comprar, lo que generó una creciente demanda en este mercado. Así, surgieron nuevos fenómenos como el negocio de los multifamily, mientras que la inversión inmobiliaria tradicional -modelo basado en la adquisición de departamentos para luego arrendarlos- encontró una cierta estabilidad.
La consultora Transsa explicó que quienes buscan entrar en este último negocio se enfocan en maximizar la rentabilidad. Esto implica encontrar una relación favorable entre el precio de arriendo y el valor por el cual este inversionista compró el inmueble.
En este contexto, de acuerdo al último informe de Transsa, las comunas dentro de la Región Metropolitana que destacaron por ofrecer una mayor rentabilidad durante 2024 fueron Quilicura (5,9%), Renca (5,3%), Pudahuel (5,3%) y Lo Prado (5,2%).
El subgerente de unidad de estudios de Transsa, Esteban Jara, explicó que la rentabilidad de una zona se explica por varios factores, pero lo más importantes es que el precio de venta sea accesible, que exista una alta demanda de arriendo y una buena conectividad.
Por ejemplo, las comunas ya mencionadas tienen un valor promedio de compra relativamente bajo, que van desde las UF 1.000 hasta las UF 3.000, lo que permite una entrada más accesible para los inversionistas.
También, la relación arriendo/venta (RAV) en estas localidades es alta, lo que indica que hay más arriendos que ventas; sumado a la buena conectividad de estos sectores, que están cercanos a universidades, tienen acceso a servicios y al transporte público.
Por el contrario, las comunas con menor rentabilidad son La Florida (3,9%), Peñalolén (3,9%), Providencia (3,8%), La Reina (3,8%) y Ñuñoa (3,7%). Jara explicó que, a pesar de que estas zonas tienen una buena demanda de arriendo, conectividad y alto nivel de equipamiento, no son tan rentables debido a que el aumento en la demanda de compra genera un alza en los valores de venta, sin que los arriendos suban al mismo ritmo.
“Estas comunas han tenido un fuerte desarrollo inmobiliario en los últimos años, lo que elevó los precios de entrada para nuevos inversionistas. Sin embargo, los valores de arriendo se han mantenido dentro de un rango determinado por los ingresos familiares, lo que ha generado un desacople entre el precio de venta y la renta esperada, afectando la rentabilidad”, recalcó el ejecutivo.
A pesar de esto, Jara señaló que siguen siendo comunas consolidadas y orientadas a un segmento más familiar, con menor rotación y mejor conservación de las propiedades; por lo que para un inversionista más conservador siguen siendo una opción atractiva.
Otros segmentos
Respecto a la rentabilidad de las comunas fuera de la Región Metropolitana, Jara explicó que el panorama cambió en los últimos años. En concreto, Antofagasta sigue liderando gracias a la “demanda constante de arriendos vinculados a la minería. A pesar de un leve ajuste en los últimos trimestres, sigue siendo una de las mejores opciones para invertir en regiones”.
Por otro lado, Coquimbo y La Serena, que en su momento fueron atractivas, vieron una baja en la rentabilidad debido a una sobreoferta de viviendas en arriendo. En el caso de Concepción y Concón, se han mantenido más estable.
En cuanto al mercado de casas, el subgerente de Transsa señaló que este tipo de vivienda no es el foco principal de los inversionistas. “La rentabilidad por arriendo es menor, los tiempos de vacancia son más largos y los costos de mantención más altos. En general, el mercado de casas está orientado a compradores finales que buscan vivienda propia, más que a quienes buscan rentabilizar su inversión”, enfatizó Jara.
Y agregó que “si bien puede existir un mercado, este se presenta en nichos muy específicos: arriendo de alto estándar en zonas premium, compra de terrenos con casas para proyectos de densificación o arriendo en comunas con baja oferta disponible”.
Jara explicó que es muy probable que las comunas con buena conectividad y crecimiento urbano sigan siendo atractivas para la inversión.
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