Por Miguel Bermeo
El mercado de oficinas premium de Santiago (clase A/A+), está viviendo un periodo de ajuste.
Según datos preliminares de Colliers International, durante el segundo trimestre del año, ingresaron al mercado 21.359,74 metros cuadrados (m2) de este tipo de recintos.
Esta cifra representa una baja de 10,1% comparado con la superficie que se incorporó en igual periodo del año pasado (23.766 m2, correspondiente solamente al ingreso del edificio corporativo de BHP Billiton).
Los ingresos pertenecen a dos edificios: Costanera Lyon II (11.204,10 m2) ubicado en la zona denominada submercado Providencia, y Alto El Plomo 2 (10.155,37 m2) emplazado en el sector de Nueva Las Condes.
Sin embargo, explican en Colliers, en el período analizardo se presentaron solicitudes de recepción para otros dos edificios, que sumarían 18.053,51 m2 adicionales. Entonces, al considerar esta superficie adicional en la comparación con el período abril-junio de 2013, en realidad se observaría un alza de 66% en la entrada al mercado de esta clase de oficinas.
Las construcciones mencionadas, que están a la espera de su recepción definitiva son el edificio corporativo del Banco Security (de 9.890,60 m2) que está ubicado en el submercado El Bosque-El Golf; y el edificio Barros Errázuriz (8.162,91 m2), en Providencia.
“De ser aprobados antes del 15 de julio, estos edificios serían contabilizados como producción del periodo, alcanzando una suma de 39.412,98 m2”, dicen en la consultora, donde añaden que en en caso contrario, esta superficie sería considerada durante el tercer trimestre.
En todo caso, en Colliers aclaran que pudiera ser que al cierre de esta publicación, ingresara alguna solicitud de recepción adicional.
El stock acumulado de oficinas al cierre del cuarto analizado es de 1.974.449,90 m2.
Tasa de vacancia
De acuerdo con la consultora, considerando sólo lo que hasta ahora ha sido aprobado, la disponibilidad de superficie ascendería a 146.000 m2, equivalente a una tasa de vacancia del 7,46%, respecto del total de espacios del mercado.
Esto implicaría una reducción respecto de la tasa del primer trimestre del 2014, en que se registró un 8%. En todo caso, es superior a la vacancia registrada entre abril y junio de 2013, cuando se situó en 4,71%, reflejando los ajustes que está viviendo el mercado.
Precisan que si los dos edificios en vías de aprobación, es decir, que están tramitando su recepción final, consiguieran ingresar al mercado en el trimestre analizado, “se incorporaría también un volumen significativo de superficie disponible, por cuanto estos edificios no presentan pre-colocación. Resultado de esto, es que la disponibilidad ascendería a 155.813,86 m2, ajustando la tasa de vacancia al 7,89%”, explican en Colliers.
Con todo, “en cualquier escenario de vacancia (7,46% o 7,89%), ambas tasas encubrirían una mayor acumulación de superficie útil a la fecha de cierre del trimestre, dilatando parcialmente el ya anunciado escenario de sobre stock”, dicen en la consultora.
Cabe destacar que al primer trimestre de 2014 y en términos generales el mercado registró el ingreso de 53.412 m² de superficie útil, distribuida en cuatro nuevos edificios, según el reporte de Colliers International en ese momento.
La suma equivale al 81% de lo ingresado en el trimestre inmediatamente anterior, es decir, entre los meses de octubre y diciembre de 2013.
Sin embargo, al comparar con igual lapso del año anterior, esta superficie fue un 39% superior a aquella registrada al primer trimestre del 2013.
Arriendos y perspectivas
En cuanto a precios de arriendo, la firma dice que éstos se mantienen, en el promedio para el Gran Santiago, en 0,54 UF/m2.
No obstante, es posible distinguir bajas de precios en oficinas clase A+/A en submercados de El Bosque-El Golf, especialmente en este caso con la liberación de espacios producto de la mudanza de las oficinas de Entel a su nuevo edificio corporativo.
Lo mismo sucede, dicen en Colliers, en las comunas de Providencia y Vitacura.
Por el contrario, se observan alzas en los arriendos en los submercados de Santiago, Nueva Apoquindo y Estoril, pero especialmente de Nueva Las Condes, explicado por el nuevo ingreso.
La estimación de Colliers International, durante el tercer y el cuarto trimestre de este año, se registraría el ingreso de hasta 205.000 m2 adicionales de oficinas.
Sin embargo, se estima que un volumen significativo, que debiera rondar los 75.000 m2, debiera desplazarse para el 2015, anticipan en Colliers.
Con esto, la vacancia debiera superar la segunda mitad del año el 10% del stock y por consiguiente, advierten, podrían registrarse nuevas y mayores reducciones en los valores de los arriendos de estos espacios.
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