Poco más de cuatro años han pasado desde que Jaime Iglesis, ex asesor de inversiones de IM Trust, vio el potencial para desarrollar proyectos en el sur de Chile, adquiriendo tierras desde Villarrica hasta la Patagonia. Lo que empezó casi como un club de amigos, hoy se ha convertido en un exitoso negocio, que se apresta a dar el gran salto.
En las mismas oficinas de IM Trust, Iglesis conoció a José Antonio Rabat, hijo del empresario del mismo nombre ligado a Inmobiliaria Manquehue, quien se sumó al proyecto. Tras ellos, siguieron los abogados Michael Grasty, Alejandro Quintana y Arturo Majlis -de Grasty, Quintana, Majlis y Cía.-, luego el mejor amigo de Iglesis, José Luis Délano -hijo de Carlos Alberto Délano- y finalmente se les unió Cristián Boetsch Álamos.
El plan original era comprar terrenos a bajos precios, desarrollar proyectos y luego venderlos. Sin embargo, con el paso del tiempo se ha transformado en una gestora de fondos de inversión privados, alcanzando hoy unos US$ 200 millones en activos bajo administración (AuM) y apuntando a multiplicar por cinco esta cifra en unos cuatro años. Según Iglesis, “hoy el área de fondos de inversión se lleva el 50% del volumen de ventas, y el otro 50% se divide entre la inmobiliaria y el área de intermediación de activos”.
El plan
Sin embargo, “esto va cambiar radicalmente cuando salgamos a vender cada uno de los activos y proyectos”. Además, el deseo de la firma es “crecer en el área de intermediación de activos ofreciendo buenas alternativas de inversión en terrenos y consolidar la inmobiliaria”.
En definitiva, el plan de largo plazo de Patagon Land es “ser el líder en inversiones inmobiliarias, que es un nicho que no se había atacado con profundidad, y que hoy es parte de todo porfolio de inversión y que están en la parte menos riesgosa de las carteras de inversión”, dice Iglesis, socio y gerente general de Patagon Land.
Iglesis cuenta que hoy tienen siete fondos funcionando, buena parte de ellos lanzados durante este año. El primero, de plusvalía, maneja 14.000 hectáreas en Fresia, con 7 kilómetros de costa y 44 kms de río. El segundo es de desarrollo inmobiliario, con proyectos premium a la orilla de los lagos; le siguen otros de desarrollo para levantar un edificio de oficinas en Puerto Varas. Además, poseen uno de venture capital, con el que “compramos una empresa tecnológica que hace la competencia al portal inmobiliario, pero en todo Latinoamérica llamado www.goplaceit.com”, dice el gerente general.
La expansión
Y aunque la definición original era el sur, la firma ha ido moviendo su centro de gravedad. “Ya llegamos a Santiago y ahora estamos viendo el norte”, dice Iglesis. Sobre este cambio, el ejecutivo lo resume de la siguiente forma: “Nuestra filosofía es invertir en lugares donde el precio esté desarbitrado, existan asimetrías de información, ventajas competitivas, pocos actores y un potencial de plusvalía importante”.
En esta expansión, crearon un segundo fondo de desarrollo inmobiliario, para llegar a Chicureo, donde ya tienen 180 hectáreas para levantar vivienda en terrenos de 10.000 m2. También poseen otro de desarrollo de rentas comerciales, con la construcción de cuatro power centers, a través la filial Patagonstrip, los que se ubicarán en Concón, Lautaro, Osorno y Copiapó. El plan es que siempre tengan de tienda ancla un supermercado o estación de servicio, “en este caso Tottus y Petrobras”, dice Iglesis.
A esto se suma un fondo para el desarrollo de energías renovables y junto con Mainstream esperan levantar unos 200 MW eólicos.
Todo lo conseguido hasta ahora responde a dos aspectos claves, dice el ejecutivo: primero, la formación de un equipo experto en temas inmobiliarios, lo que ha significado levantarse a varios ejecutivos clave de bancos de inversión, inmobiliarias y consultoras y, en segundo lugar, al fortalecimiento de su área de estudios. “Crecimos mucho en el área de research a través de las áreas de inteligencia territorial y de captación con instalaciones en Puerto Varas, quienes estudian y buscan oportunidades de terrenos constantemente”, asegura Iglesis, agregando que para seguir en esta senda, “queremos a fines de 2014 abrir oficina en Antofagasta y posicionar las búsqueda en la VI Región con un equipo de captación”.
Nuevos fondos
Pero esto no es suficiente para Patagon Land. Para lo que queda de este año el plan es sumar dos fondos adicionales. Ya están en proceso de road show de los mismos, tratando de sumar inversionistas.
Uno de ellos, llamado Lagos del Sur 2, invertirá en “cuatro propiedades a las orillas de los lagos Rupanco, Ranco y Calafquén para desarrollar loteos urbanizados, en algunos casos con vivienda para un público de segunda vivienda”, dice Iglesis. La inversión es de unas 420.000 UF. A este se sumaría otro para desarrollo mixto, “que va desarrollar 23.000 m2 de oficina y vivienda en cuatro edificios más un boulevard comercial en el centro de Puerto varas y Valdivia”. La inversión total de éste sería de unas 760.000 UF.
De esta forma, el plan es terminar el año con unos US$ 300 millones a US$ 350 millones en AuM.
Pero este equipo va por más. Así, para 2014 proyectan desde ya una fuerte expansión para la firma, con cuatro fondos adicionales: El primero de ellos para rentas industriales. “Tenemos promesado un terreno a la salida norte de Santiago para el desarrollo de bodegas industriales”, dice el ejecutivo y socio. En este caso, la inversión alcanzaría las 300.000 UF.
El segundo sería para segunda vivienda, por unos 500 mil UF. “Tenemos en carpeta varios terrenos en un radio de 250 km. de Santiago con excelentes playas y borde mar para el desarrollo de este segmento en vista del crecimiento y falta de terrenos en los principales balnearios del país como Cachagua, Zapallar, Concón y Reñaca. Vemos una oportunidad clara en tomar posición en estos predios”, asegura Iglesis.
Patagon Land debería lanzar también otro fondo de renta. “Estamos analizando y estudiando opciones para comprar activos de renta con buena vacancia, con contratos con empresas sólidas y ofrecer a nuestros inversionistas oportunidades de renta al largo plazo”, dice el ejecutivo.
Asimismo, están elaborando un fondo para el desarrollo inmobiliario fuera de Chile, apuntando a países como Colombia y Perú. “Estamos trabajando en las alianzas estratégicas con inmobiliarias locales y extranjeras para tener a fines del 2014 un producto atractivo en países emergentes”, añade el ejecutivo.
De esta forma, en 2014 los activos bajo administración llegarían a unos US$ 500 millones. La meta es llegar al 2017 con US$ 1.000 millones.
A todo lo anterior, se podría sumar otro fondo para tierras ganaderas, aunque no está claro que sea lanzado el próximo año, pues llevan tres años en proceso de búsqueda de terrenos, dada la escasez de este tipo de predios a precios interesantes.
Áreas de negocio
Más allá de los fondos, Patagon Land también está enfocado en hacer más eficiente el desarrollo de proyectos.
En el área inmobiliaria el plan es ejecutar tres edificios de oficina y dos de vivienda para 2014, mientras que en el área comercial la idea es llegar al 2017 con 20 strip centers. En tanto, en el segmento de land division quieren ejecutar nueve proyectos de loteos más uno industrial para 2014 y 2015.
En el área de intermediación de activos, la idea es “posicionarnos al año 2015 como un actor relevante en licitaciones de terrenos comerciales y residenciales, comercializar los 25 proyectos inmobiliarios en ejecución y seguir atendiendo en las compras de activos inmobiliarios a los principales family office, para cerrar con transacciones anuales por unos dos millones de UF”, concluye Iglesis.
Los aportantes
Aunque Iglesis prefiere no revelar el nombre de los aportantes de los fondos, dice tener entre ellos "a ex propietarios de bancos de inversión, presidentes de inmobiliarias abiertas a la bolsa, propietarios de constructoras líderes en el mercado y a algunas familias que llevan un legado empresarial relevante en Chile y seguro están dentro de las quince más influyentes del país", asegura.
El socio y gerente general se explaya señalando que tener a este tipo de inversionistas "nos da un tremendo orgullo, pues ellos, que mejor que nadie saben cómo hacer las cosas, confían en nuestra gestión, en nuestro modelo de negocios".
El equipo
Las metas de PL traen aparejado desafíos internos. Por lo mismo, cuenta el gerente general, el próximo año la idea es "consolidar el equipo que por más de seis años hemos creado. Creemos que no hay diferencias importantes en los negocios, pero sí ventajas competitivas grandes en los equipos que haces, para esto hemos asociado a nueve gerentes claves de la industria inmobiliaria y bancos de inversión".
Entre éstos están el gerente de desarrollo de Socovesa, Juan Pablo Von Bernath; el subgerente de desarrollo de Corp Activos Inmobiliarios, Ignacio Schonherr; el subgerente inmobiliario de Supermercados del Sur, Hernán Ramírez; el gerente operaciones de IM Trust, Javier Peters; y el abogado de Honorato & Russi, Sebastian Sochting. A ellos se sumarán tres nuevos socios que hoy lideran las áreas de inversiones inmobiliaria en distintos bancos e inmobiliarias, adelantó el ejecutivo.
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