Más de 33 mil subsidios habitacionales no han podido ser cobrados, de acuerdo con estimaciones de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC). Dos serían las causas que han impedido que estas familias que se hicieron merecedoras de beneficios del Estado no puedan acceder a su propia vivienda: escasez de oferta, producto del alza que ha visto la industria en los últimos tres años, y una mayor restricción al crédito.
En una mirada más fina, Pablo Álvarez, gerente de Vivienda y Urbanismo de la Cámara, en base a información del Ministerio de Vivienda y Urbanismo (Minvu), señala que se deben considerar los subsidios entregados entre 2011 y 2012, pues los de 2013 y este año, tienen un periodo de maduración mayor. Así, analizando sólo los beneficios entregados entre dichos años (73.902 subsidios) hay pagados unas 40.505 unidades (55% de aplicación). “Esto implica un saldo de 33.397 subsidios que tienen entre 15 meses y 30 meses sin poder aplicarse”, asegura.
Y aunque el efecto más directo es para subsidios para viviendas de menor valor, también se ha traspasado a la clase media. Según datos de la CChC, sólo un 37% de los subsidios para viviendas entre 1.200 UF y 2.000 UF han sido usados.
Según Mauricio Salinas, presidente del Comité Inmobiliario de la Cámara, “este tema se ha planteado a las nuevas autoridades del Minvu y están conscientes, pero nos indican que al menos este año tienen recursos muy limitados, más aún con las recientes tragedias en Valparaíso y el norte, por lo que no sería posible ningún tipo de plan extraordinario”.
Las causas
Cristóbal Mira, gerente general de Socovesa Santiago, explica que “la principal causa de subsidios sin ocupar es la falta de oferta a los precios definidos por la política habitacional actual. Esto se debe al aumento significativo de los costos de mano de obra y terreno, junto a los aumentos de especificaciones técnicas definidos por el Serviu, que han producido un aumento de costos de más de un 50% en los últimos tres años”.
En el caso de Socovesa, añade Mira, “una vivienda de 52 m2 que hace tres años la vendíamos a 950/1.000 UF, hoy tenemos que venderla por sobre las 1.400 UF para mantener el margen de utilidad antes de impuesto”.
El problema, explica, es que “una vivienda de 1.000 UF recibe un subsidio de 300 UF, equivalente al 30% del total de la vivienda. Si esa vivienda hoy cuesta 1.400 UF, el subsidio baja a 100 UF lo que es menos del 10% del valor total de la vivienda”.
A esto se agrega un segundo factor: la restricción crediticia. Vicente Domínguez, director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios, dice que “los bancos se pusieron más estrictos en los créditos hipotecarios y su relación entre el salario y el crédito fueron más estrictas”. Esto, agrega, producto de la advertencia que hizo hace unos dos años el Banco Central sobre si había o no burbuja inmobiliaria.
Según Mira, “los segmentos más afectados son las familias de ingresos económicos bajos que antes debían acreditar rentas de $ 600 mil mensuales, y ahora necesitan acreditar $ 1 millón mensual para obtener un crédito hipotecario para la misma vivienda”.
Mucha gente que estaba preparada para comprar, ya no es sujeto de crédito. Así, creció el porcentaje de personas que obtuvieron un subsidio, pero que no han podido utilizarlo, explica Domínguez.
A esto, agrega Álvarez, se suma que “hay un grupo que ha sido rechazado porque la Ficha de Protección Social es un mal predictor. También porque el monto del crédito es muy bajo”, por lo que los bancos no otorgan préstamos a menos de 500 UF.
Soluciones
Para el gerente de Socovesa la solución a este problema pasa “por transparentar el cambio de precios en el mercado, y ajustar el monto de los subsidios habitaciaonales”. En esto coincide Domínguez, quien señala que el “subsidio debe responder a la realidad actual. Habría que actualizar los umbrales de subsidios”.
A esto, agrega Mira, se podrían sumar subsidios de integración y permitir otros que premien el incorporar segmentos económicos bajos en proyectos que se beneficien de la densificación que se está promoviendo desde el Minvu, alrededor de los principales ejes de transporte urbano. “Estas medidas podrían seguir el exitoso ejemplo de los subsidios de renovación urbana, que se han aplicado en muchas comunas con excelentes resultados”, asegura.
Álvarez añade que a estas acciones se debería sumar un trabajo en conjunto con la banca para crear un mecanismo que permita, además de entregar un subsidio, hacer atractivos los créditos menores a 500 UF para no dejar fuera a un segmento de la población.
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