Como un “experimento inmobiliario que va a cambiar la industria” califican los hermanos Diego y Andrés Durruty, socios de Urbana Residencial, el nuevo modelo de negocios en el sector inmobiliario que partió hace unos días: la compra por parte de un fondo de un edificio residencial exclusivamente destinado para el arriendo, replicando lo que se hace en el mercado de las oficinas.
El negocio existe en países desarrollados y aterriza en Chile con el edificio Sara -ubicado en Santiago Centro, en Sara del Campo esquina Carmen-, que compró un fondo de Prudential Real Estate Investors a Paz en unos US$ 30 millones. Urbana, por su parte, se quedó con la operación integral del inmueble, replicando lo que ya hacen en edificios de oficinas como el de CCU, Isidora 3.000 yAlcántara.
La diferencia es que este es el primer edificio residencial entero arrendado. “Esto marca un hito en el negocio inmobiliario, replicando lo que ha pasado con los edificios de oficinas, con fondos institucionales comprando y arrendando”, dice Andrés Durruty.
El modelo es similar al de los inmuebles de oficina: Urbana asesora al fondo en la búsqueda del activo, éste compra y la chilena se queda con la administración, que va desde la contratación del personal, hasta la contabilidad del fondo.
Potencialidades
Según cuenta Diego Durruty, al año se levantan unos 500 edificios residenciales en Santiago, donde un 40% de ellos se arrienda, explicando las potencialidades que tiene el negocio. “Creemos que hay un tremendo mercado para el arriendo. Antes estaba dispersado en condominios, con distintos dueños, porque no existía la idea de negocio de quedarse con edificios para arrendarlos a 20 años plazo”, explica.
Por lo mismo, agrega el ejecutivo, ya están en conversaciones con constructoras e inmobiliarias para sumar más edificios de departamentos a la cartera. La idea es tener unos cinco o seis edificios más inicialmente y para ello ya están evaluando alternativas. Y aunque dicen estar abiertos a toda la ciudad, la preferencia son zonas con acceso al Metro.
Para el desarrollador, el negocio es atractivo, porque adelantan la venta de una sola vez, reduciendo el riesgo. Para el fondo, las tasas de retorno están entre 15% y 18% de TIR anuales, similares al negocio de oficinas, con un riesgo reducido, cuenta Diego Durruty. “El cliente residencial es buen pagador, con cero morosidad. Además, tenemos la experiencia en operar y cambiar arrendatarios”, cuenta. Sumado a eso, la evaluación del arrendatario es muy selectiva, con el fin de reducir el riesgo de default.
Así, Urbana dice ya estar en conversaciones con Prudential y otro socio inversor extranjero para sumar nuevos activos residenciales a la cartera. “Tenemos un plan bien agresivo de inversión en residencial, que implica multiplicar este negocio varias veces. Estamos hablando en un inicio de US$ 200 millones en activos residenciales en unos dos años plazo”, dice Durruty.
Respecto del primer activo, Sara, los ejecutivos de Urbana cuentan que de los 486 departamentos que tienen, llevan arrendado el 15%, y esperan alcanzar la totalidad entre siete y ocho meses más, gracias a las 30 a 40 postulaciones que reciben cada semana.
La visión de los hermanos Durruty es replicar lo que según cuentan comenzó en el mercado de oficinas, cuando vendieron el antiguo edificio de Shell a Eduardo Elberg. “En diez años más habrá diez fondos de inversión, cinco locales y otros cinco extranjeros, y otros US$ 4 mil millones o US$ 5 mil millones en edificios residenciales enteros para arriendo, administrados por gente profesional, como nosotros”, prevén.
Las claves del modelo
Inversionistas adquieren el edificio residencial y la gestora lo administra y opera, lo que va desde la contratación del personal, el arriendo y la contabilidad.
Negocio de gran potencial
Al año se levanta unos 500 edificios residenciales, donde el 40% se arrienda.
Atractivas tasas de retorno
Para el fondo inversor, las tasas de retorno están entre el 15% y 18% de TIR anuales.
Otras adquisiciones
Urbana está en conversaciones con Prudential y otros inversionistas para sumar nuevos activos a la cartera.
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