Por Jorge Isla
Los inmobiliarios están en la mira. La escalada en los precios de las viviendas se convirtió en el principal factor de potencial riesgo financiero del momento para el Banco Central y encendió el debate sobre las “vulnerabilidades” que el instituto emisor detectó en este mercado y su financiamiento. “Hoy estamos en boca de todos por una sensación de riesgo dentro del negocio inmobiliario, diría que con justa razón en algunos términos, pero invocando razones equivocadas”, señaló el presidente de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios, Patricio Muñoz.
Por el contrario, el timonel del gremio que agrupa a 30 grandes empresas de esta industria descarta de plano una “burbuja” en este mercado. “Cuando se miran las cifras históricas, en el peak anterior de 2007 en Santiago habían casi 50 mil viviendas a la venta, y hoy la oferta es de 29 mil viviendas ¿cómo podemos estar hablando de una burbuja inmobiliaria?”.
Su explicación para lo que prefiere describir como un ciclo de “boom” es que el factor que explica el alza en los precios de las viviendas a tasas más altas en los últimos dos años está en “un problema fundamental que en la oferta” por los crecientes costos de la construcción gatillada por la mano de obras y exigencias pero, sobre todo, por la escasez de suelo. “Los precios van seguir subiendo, pero no por una burbuja inmobiliaria, y pasarse esa película es un diagnóstico errado de gente que no conoce el sector”, advierte.
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¿Incluye al informe del Banco Central entre los análisis errados?
–Ese diagnóstico es bastante más acertado que lo que dicen ciertos analistas que afirman la presencia de una burbuja inmobiliaria. El Central dio su visión de una parte del problema –dentro de su misión de ver la inflación de la economía y los medios de pago, dentro de lo cual le preocupa la banca– pero el alza en los precios de las viviendas no viene dado por esos factores.
–Sin embargo, el BC advirtió que se duplicó el número de comunas con aumentos de precios de viviendas por encima de las tasas históricas.
–Es porque los terrenos se han consumido en la mayoría de las comunas de Santiago, como en la práctica ocurre en Las Condes, Lo Barnechea, Peñalolén, La Florida, Quilicura y Huechuraba. Y si a eso le empieza a añadir el congelamiento de los permisos de construcción.
–Otra observación fue el mayor endeudamiento de las inmobiliarias. ¿Han empeorado sus índices?
–Eso no me cuadra en las empresas en bolsa. Los ratios de endeudamiento son más o menos constantes en aquellas empresas abiertas.
–El BC advirtió que los estándares se han vuelto menos estrictos en los créditos hipotecarios ¿no implica un riesgo de distorsión?
–Diría que la situación es al revés. He visto tres veces en mi vida en este negocio periodos en los cuales los bancos prestan el 100% de la valor de la vivienda, pero ese tipo de financiamiento se acabó con la crisis de 2008 y hoy no existe.
-El BC también mostró que la relación entre deuda y garantía ha subido de 80% a 85%
-Pero no estamos hablando de la crisis española en la que prestaban el 120% del valor de la vivienda y más. Eso no existe en Chile.
-Muchos ven que la oleada de inversionistas en bienes raíces presiona artificialmente los precios ¿es un factor relevante?
– Proporcionalmente, en algunas comunas hay mas inversionistas como Santiago, pero en general no hay un cambio sideral en la proporción. No vemos una adhesión significativa de los inversionistas.
–¿Qué responde a quienes piensan que las inmobiliarias se están enriqueciendo en esta coyuntura?
–La explicación no está en que las inmobiliarias se están llevando la tajada del león. Sus rentabilidades están en torno a un 8% y que a fines de este año llegarían a un 10%. Si se compara con otros sectores son rentabilidades bastante modestas, ya que su mercado es el más competitivo, con cientos de empresas.
“Hay que aprobar el PRMS”
–¿Cuál es el factor que más pesa en el alza de los precios?
–El problema más grande que limita la oferta inmobiliaria es la política urbana que hay en este país, que genera un problema del suelo. En el tercer trimestre ingresaron a la venta 52 nuevos proyectos, cuando la media de los últimos años ha sido de 70, porque es mucho más difícil generar los proyectos.
–¿Por qué las normativas distorsionan ese mercado?
–La política macro del gobierno central colocó un cinturón a las ciudades para así apuntar a densificarlas. ¿Pero qué ha ocurrido en la práctica? Todos los planos reguladores han disminuido la densidad dentro de las ciudades y la restricción de la oferta inexorablemente va a provocar alzas de precios en las viviendas. El problema del barrio alto se solucionó en Chicureo y por eso Colina es la comuna que más vende en Chile. La fórmula es simple: la oferta de tierra soluciona el problema
–Si este es un problema estructural ¿por qué hace crisis ahora?
–Nadie estaba viendo este tema mientras los precios subían 1,6% promedio entre 2002 y 2007, donde todo el mundo estaba feliz. Pero llega un momento en que el consumo de suelo en el radio urbano pasa la cuenta: hoy se acabaron todas las holguras que tenía Santiago. Hace dos años quedaban 4.000 hectáreas suceptibles de construir, hoy unas 3.000 y en dos años quedarán 2.000. Y si seguimos creciendo al 6%, en 5 años no se podrán construir casas en Santiago y los departamentos serán mucho más caros.
–¿Qué medidas debería tomar el gobierno?
–Están las herramientas. Hay que aprobar la reforma el Plan Regulador Metropolitano de Santiago (PRMS-100), que lleva 10 años y los Proyectos de Desarrollo Urbano Condicionado que están tramitándose hace 7 años, aunque acaba de salir una norma sobre sus estudios viales que podría empezar a destrabarlas. Veo un punto positivo en esta discusión para que se empiece a tomar conciencia.
-¿Por qué el gobierno debe actuar en la variable de un mercado?
–Si las autoridades no se centran en solucionar el problema de la oferta, se va a seguir encareciendo la vivienda para todos. Es un problema del gobierno, del Ministerio de Vivienda, definir hasta que punto va a hacer más rico a los dueños actuales de viviendas y más pobres a los futuros compradores.
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