Hace más de dos décadas, con la intención de hacer inversiones de largo plazo, el fondo de Rentas Inmobiliarias de Independencia se fijó un plazo de vencimiento que el momento se veía lejano: 30 años.
Ahora, a sólo cinco años de que ese plazo se cumpla, la administradora está tratando de extender su duración en diez años a partir de 2019 para no perder la cartera de su fondo emblema.
Eso sí, a un par de días de la asamblea extraordinaria de aportantes del fondo, el factor inversionistas retail tiene inquieta a la firma.
En 2011, el fondo aumentó su capital y se abrió en bolsa, proceso que ayudó a convertirlo en uno de los fondos inmobiliarios más líquidos del mercado local.
Pero lo anterior también trajo consigo una atomización de la base de aportantes.
Según Fernando Sánchez, presidente de Independencia, cerca de un 40% de los inversionistas corresponden a no institucionales, que tienen las cuotas bajo custodia en corredoras de bolsa. Poco menos del 60% de las cuotas, por su parte, están en manos de AFP.
Para extender la duración de un fondo la normativa exige tener el visto bueno de por lo menos dos tercios de las cuotas en circulación, hecho que podría complicar los planes de la administradora porque si bien no han logrado un catastro de los inversionistas pequeños que han entregado los poderes necesarios a las intermediarias para votar, en Independencia estiman que son en torno al 25% del segmento.
“Eso nos deja súper al margen con los votos de las AFP”, indica Sánchez, quien sostiene qye “hay un tema de capilaridad que es lo que en este momento nos inquieta”.
El ejecutivo agrega que no basta con que los dueños de las cuotas entreguen un poder para asistir a la junta extraordinaria de aportantes, sino que también, necesitan un poder expreso para votar a favor de la iniciativa este jueves 25 de abril.
Las metas de la junta
Según Sánchez, no hay ningún proyecto particular detrás de las intenciones de extender el plazo del fondo, sino que se trata de la estrategia de largo plazo del vehículo. “Una vez que tengamos claridad sobre esto, esperamos volver a convocar a otra junta para establecer la política de inversión y financiamiento y, probablemente, aumentos de capital”, indica, pero esto eso sólo podrá suceder una vez que la compañía tenga claro el horizonte del fondo.
De no lograr el quorum necesario para extender la duración del fondo de inversión, en Independencia señalan que citarán a otra instancia, buscando una nueva estrategia para conseguir el apoyo de los inversionistas individuales. Aunque no descartan que tengan que formar un vehículo nuevo. “Sería una pérdida enorme, a mi gusto”, comenta.
Según datos de la Asociación de Fondos de Inversión (Acafi) a septiembre del año pasado, Independencia Rentas Inmobiliarias es el fondo más grande del segmento, con un patrimonio de US$ 593 millones a esa fecha.
Pero la extensión no es la única medida que la firma busca aprobar en la reunión del jueves. También está en la tabla modificar el reglamento del vehículo para que no figure dentro del rango de inversión en renta variable de los fondos de pensiones. “Eso le asegura una demanda persistente y permanente”, añade Sánchez.
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