Por Javiera Donoso
En busca de retornos atractivos en un entorno de tasas bajas a nivel global e incertidumbre en los mercados accionarios, los activos alternativos se han vuelto oportunidades cada vez más atractivas para institucionales e inversionistas de alto patrimonio. Y en ese contexto, los fondos inmobiliarios han visto un boom en el último tiempo.
Cada vez son más las administradoras de fondos que se lanzan con un vehículo que invierte en inmuebles domiciliados en el país, y ese creciente interés ha dejado su marca en los premios con los que transan estos activos.
Si bien éste es un nicho de negocios donde reinan los fondos privados y la falta de liquidez que caracteriza a esta clase de activos, hay algunos vehículos que cotizan en bolsa. Dentro de ese segmento, existen siete fondos listados en la Bolsa de Comercio de Santiago que registran transacciones (son los más líquidos) en el último mes y cuentan con más de $ 1.000 millones en operaciones durante lo que va de 2019.
Eso sí, de ese grupo sólo tres fondos registran transacciones todos los meses, por lo que se consideran como los de mayor liquidez del mercado.
Al ser más líquidos, explican en el mercado, estos fondos reflejan de mejor manera la valorización de las cuotas en relación con el activo subyacente.
Fondos líquidos
El fondo más líquido del mercado es Independencia Rentas Inmobiliarias, un histórico vehículo que suma transacciones por más de
$ 54.000 millones en lo que va del año. En su nivel actual, de $ 21.780 por cuota, el vehículo opera con un premio de 38,7% con respecto al valor libro, que refleja el valor contable de los activos del fondo.
En LV-Patio Renta Inmobiliaria I, de la administradora de fondos de LarrainVial, la cuota actual de $ 33.950 arroja un premio de 14,7% con respecto al valor libro que reportaron en febrero de este año.
En el caso de Toesca Rentas Inmobiliarias, que registra operaciones por alrededor de $ 2.000 millones desde el cierre de diciembre, la cuota en la que cotiza actualmente, de $ 33.382, se ubica 17,8% por encima del valor libro que tenía el fondo al finalizar 2018.
En tanto, los fondos Fynsa Desarrollo Inmobiliario II, LV Desarrollo Inmobiliario I y Sura Renta Inmobiliaria II también tienen operaciones por más de $ 1.000 millones en los últimos cuatro meses, pero cuentan sólo con un par de transacciones en ese período.
El socio Noosa Capital, Santiago Munita, destaca que son varios los motivos que explican estos premios en los precios de los fondos. “Esta es una industria bastante joven en Chile y que en los últimos años ha ido creciendo de manera exponencial, por lo cual hay que considerar que no son muchos los fondos con tamaños importantes, con un gran track record sostenido y con profundidad”, explica.
A esto se suma que estos vehículos ofrecen de por sí una mayor liquidez que los activos subyacentes, y que algunos fondos relevantes han tenido acceso a alternativas de financiamiento más barata, como emisiones de bonos, lo que eleva el premio al precio del vehículo en sí mismo.
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