Chile, un mercado maduro en inversión inmobiliaria

En una reciente conferencia sobre inversión inmobiliaria institucional en Latinoamérica escuché decir a un panelista “todos quisiéramos estar en Chile, pero es muy caro”. Esto lo dijo después de haber recorrido la geografía regional haciendo observaciones tales como que Brasil tiene un mercado institucional muy desarrollado, con fondos de pensiones poderosos invirtiendo en inmuebles, pero con una situación económica delicada en el corto plazo y preocupante en el futuro por las fuertes y conocidas falencias en temas como infraestructura. Se dice que, por el contrario, si bien México presenta buenos fundamentos en su economía, no cuenta con los vehículos financieros institucionales debidamente desarrollados. Se presenta a Colombia, seguido por Perú, como campos más vírgenes donde su potencial de crecimiento y la oportunidad de beneficiarse de experiencias exitosas como la chilena, generan interesantes oportunidades en el futuro cercano ya que son mercados sedientos de desarrollos inmobiliarios de muy buen nivel y ofrecen altas expectativas de rentabilidad. El resto de los países prácticamente no aparecen en su radar. Argentina y Venezuela por razones de confianza y el resto por tamaño.

Chile, siendo reconocido por su seriedad en la gestión económica y por una institucionalidad muy desarrollada que facilita el acceso de capitales externos y ofrece vehículos de inversión eficientes y confiables, ha llegado a un punto en que las oportunidades de inversión que ofrece no resultan del todo atractivas a los administradores de fondos institucionales que se originan en los países desarrollados. Y esto por un par de razones. Por un lado, compañías de seguros de vida y fondos de inversión e inversionistas privados han volcado desde hace algún tiempo una gran liquidez a los bienes raíces generadores de renta, presionando las rentabilidades a niveles similares a los de mercados como Estados Unidos y Europa, al punto que ellas no incentivan a los inversionistas a salir de sus ámbitos de confort. Adicionalmente, los proyectos que muestran un volumen de inversión suficientemente atractivo para estos inversionistas son muy pocos. Nuestra experiencia nos ha mostrado que son muy pocas las ocasiones en que se ha logrado constituir un portfolio suficiente para justificar el aterrizaje de fondos internacionales.

No es aventurado suponer que, para Chile, la etapa siguiente en el mundo de los flujos de inversiones inmobiliarias debe ser la salida de fondos nacionales en busca de otros mercados, junto con servir de plataforma “de paso” para inversionistas extranjeros con interés en tomar posición en terceros países, aprovechando ventajas tributarias como lo prevé la recientemente aprobada Ley Única de Fondos.