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Alto contraste¿De qué depende el éxito del Fonavi?
MARCELA RUIZ-TAGLE O. Socia Gemines Consultores
Marcela Ruiz-Tagle
La propuesta de un Fondo Nacional para la Vivienda (Fonavi), incluida en la reforma al mercado de capitales, ha generado debate. Se trata de un vehículo público y permanente, administrado por BancoEstado, que comprará mediante licitaciones créditos hipotecarios para la primera vivienda. Para ello el Fisco le aportará hasta US$ 2 mil millones en 36 meses y podrá endeudarse hasta 10 veces su patrimonio, deuda que podrá contar con garantía estatal. El objetivo es acercar a las familias a la casa propia; sin embargo, el camino elegido es indirecto y su resultado incierto.
El Fonavi adicionaría liquidez al mercado hipotecario cumpliendo tres funciones: comprador ancla, que asegura a bancos, mutuarias y cajas de compensación una demanda significativa y previsible por créditos nuevos; fijador de estándar, al definir en las bases de cada licitación el crédito tipo (valor máximo de la vivienda, financiamiento máximo, plazo y tasa tope), lo que homogeneiza las futuras emisiones de crédito hipotecario; y emisor de referencia, al emitir series grandes y regulares de bonos transables que darían a las AFP una nueva alternativa de inversión de largo plazo, oportuna ante la implementación de los fondos generacionales.
“El impacto de esta iniciativa dependerá del diseño de las bases de licitación y de la distribución de riesgo entre las partes”.
Para que el beneficio llegue a las familias deben cumplirse dos condiciones que el proyecto no asegura. La primera es que a la banca le convenga participar. Las mutuarias y cajas de compensación, que ya atienden el segmento de interés del Fonavi, debieran ser las más dispuestas en concurrir: hoy venden sus créditos a fondos de deuda hipotecaria administrados por privados. Es, sin embargo, un mercado acotado: a junio existían 16 fondos, con un patrimonio administrado de UF 30,4 millones. El grueso del crédito para la vivienda lo entrega la banca a través de mutuos hipotecarios no endosables, que en 2025 representaron el 95% de los casi UF 181 millones cursados en un total de 61.575 operaciones. La razón es que este instrumento da mayor flexibilidad para fijar las condiciones de crédito y permite que la hipoteca respalde también las demás deudas, presentes o futuras, del cliente. Por el contrario, emitir mutuos hipotecario endosables para vender al Fonavi le significaría renunciar a esta flexibilidad. La banca participará, entonces, solo si las condiciones de la licitación más que compensan el riesgo que asume.
La segunda condición es que las bases de licitación no solo amplíen la elegibilidad de los sujetos de crédito para la banca, aceptando un mayor perfil de riesgo que el actual, sino que también induzcan a una baja de las tasas de los créditos otorgados. Si ambas condiciones se cumplen se generaría un nuevo flujo de crédito hipotecario, allanando el camino para el objetivo propuesto: acercar a las familias a su primera vivienda y profundizar este segmento del mercado. El desafío no es menor. Si la banca aportara unas 20.000 operaciones adicionales al año, cerca de un tercio de las cursadas en 2025, Fonavi podría duplicar el mercado administrado por privados. Por ello el impacto de esta iniciativa dependerá del diseño de las bases de licitación y de la distribución de riesgo entre las partes. Resultados que observaremos en el mejor de los casos a partir de 2028.
