Por María Marañón
Con la discusión sobre el alza injustificada de precios en el sector inmobiliario todavía candente, cabe preguntarse cómo afectan las restricciones del rubro en el interés de las inmobiliarias por desarrollar nuevos proyectos y en la variación de los precios.
De las limitaciones existentes en Chile (la mayoría dicen relación con congelamientos de permisos de edificación y en la construcción de edificios en altura y densidad), la de suelo está generando fuertes oscilaciones en los valores de la oferta de vivienda en Santiago.
Según un estudio de la tasadora inmobiliaria Arenas & Cayo, se constata que en aquellas comunas de la capital en las que la disponibilidad de terrenos es menor los valores de las residencias (asociadas a un terreno) subieron 9,66% entre 2008 y 2012.
Mientras, en las comunas con disponibilidad de suelo, los valores durante ese mismo periodo disminuyeron en un 4,96%. Así, la variación del precio del metro cuadrado entre comunas con y sin limitación de terrenos, se amplía de las 870 UF de hace cinco años a las 1.300 UF actuales.
Las comunas periféricas, las que más se encarecen
Dentro de los sectores que presentan escasez de suelo, destacan Lo Prado, cuyos valores en los últimos cinco años se han incrementado un 85,46%, Providencia; con un alza del 59,18%; y La Granja, con un 67,56%. Les siguen, también, Lo Barnechea, Peñalolén y La Reina.
Estas diferencias superiores al 40% se atribuyen, en parte, a la incidencia del terreno, siempre dentro del contexto de un aumento generalizado que ha experimentado la vivienda, argumentan desde la tasadora.
En el extremo opuesto, los lugares con mayor suelo disponible, Buin presenta la oscilación más importante, con una subida del 142,32%. En segundo lugar, Padre Hurtado registra una variación positiva del 102,20%, seguido de lejos de Colina, y un encarecimiento del 41,15%. Según la tasadora, en las tres incide con fuerza la propiedad de grandes paños de terreno en pocas inmobiliarias, lo que evita una sobre oferta y, por consiguiente, la merma de los valores.
“En el caso de comunas como Colina, con alta demanda y disponibilidad de suelo, el auge en los valores se ve alentado en parte porque las inmobiliarias, dueñas de buena parte del suelo, controlan la oferta”, explican.
A pesar de las cifras antes expuestas, en general, los sectores periféricos han mostrado una evolución negativa de valores debido a que si bien son más requeridos para proyectos inmobiliarios, esta misma demanda estimula la incorporación de terrenos que antes se ocupaban para actividades agropecuarias.
De ahí se entiende que los precios de las viviendas, como valores totales, bajen al incorporarse proyectos en áreas nuevas que antes no eran consideradas para uso residencial.
En cambio, en los valores de las zonas con mayor actividad dentro del radio urbano de Santiago se da una variación positiva lo que implica una creciente relevancia del valor de suelo en el valor final de la vivienda.
A pesar de las cifras concluyentes, desde la tasadora aclaran que por ahora no existe una burbuja de precios en este ámbito. Aseguran que para ello ocurra, a esta alza de valores globales de casas tasadas en los últimos cinco años tendrían que concurrir comunas periféricas y centrales.
Efecto del plan regulador
Desde Colliers explican que los procesos de revisión de los planes reguladores de las diferentes comunas también generan un efecto al alza. “Mientras se estudian estas modificaciones se puede pasar por un periodo de congelamiento de permisos de edificación que impactan directamente en la oferta de viviendas. Con una menor oferta, se podría producir un efecto de alza en los precios”, explican.
Según Jaime Araya, managing director de Colliers Chile, son diversas las comunas que han modificado sus planes reguladores con objeto de re estudiar el perfil inmobiliario adquirido y proyectar el desarrollo comunal.
Las reformas a las que se refiere se expresan en constructibilidad, alturas máximas, usos de suelo y densidades habitacionales, entre otras. “Dentro del mercado residencial, las restricciones en alturas y cambios en los coeficientes de construcción se encuentran entre las más sensibles para modificar la normativa, ya que por su impacto en la construcción de viviendas influyen también en el valor final de las mismas”, señala.
Aunque también atribuye el repunte de los valores en nuevas viviendas al aumento en las materias primas y mano de obra que se ha traspasado al precio de las viviendas.
Proyectos poco atractivos para las inmobiliarias
En Ralei Grupo Inmobiliario van más allá y apuntan que los congelamientos de permisos de edificación y las restricciones en la construcción de edificios en altura y en densidad han disminuido el interés de las inmobiliarias por desarrollar nuevos proyectos.
Además creen que la falta de suelo ha implicado alzas de precios de los terrenos, que con condiciones de edificación, los hace menos rentables. Así, al disminuir la oferta, se incrementan en consecuencia los precios frente a una demanda que va en aumento. “La situación es especialmente inconsecuente desde el punto de vista urbano, en los ejes del Metro y de avenidas estructurales. Las Políticas de ciertas comunas, en vez de potenciar la densificación en zonas con buenos accesos, tienden a lo contrario”, denuncian.
Junto a la falta de terrenos, agregan que las alzas se deben también al incremento de los costos de construcción, a la burocracia creciente y a la deficiente gestión de las DOM en el otorgamiento de anteproyectos y permisos de edificación.
“Si bien la ley las obliga a cumplir plazos para emitir actas de observaciones y aprobar o rechazar solicitudes de las inmobiliarias, no existen consecuencias al no cumplirlas”, dice Ariel Rappaport, gerente Inmobiliario de la empresa
En relación a las restricciones en los créditos hipotecarios al cliente final, Rapaport cree que aunque la demanda sigue fuerte, está más pendiente de generar un mayor ahorro.
Prevé también que el mercado de viviendas más económicas comience a sentir el impacto de estas restricciones principalmente en la etapa de análisis de otorgamiento de crédito, en la fase de escrituración. “En esa oportunidad los porcentajes de caídas de operaciones tenderán a aumentar”.
VER MÁS
MARKET DATA
<%userdata?.email%>
Editar perfil
Credencial
Salir
(Twitter)
Instagram
Facebook
LinkedIn
YouTube
TikTok
Alto contraste
Inmobiliario
