Por María Marañón
El gerente general de la firma tasadora de inmuebles Arenas & Cayo, Teodosio Cayo, califica como una “alerta fuerte” el auge de los precios de la vivienda. En la firma han observado una disminución en las transacciones de vivienda nueva y usada en todas las comunas analizadas del Gran Santiago desde agosto de 2011 a julio de 2012, que caen de 1.922 a 1.657.
La disminución, asegura, es consecuencia de un “ajuste forzoso” ocasionado por la eventual burbuja inmobiliaria y de la “toma de conciencia” por parte de los empresarios del sector, los cuales han reducido el número de nuevos proyectos.
Las transacciones de compra-venta decrecen de forma relevante en Las Condes, con una merma de 108 operaciones, seguida de lejos por La Florida y La Reina, cuyas oportunidades de compra-venta disminuyen en ambas comunas en 28.
En la mayoría de los sectores la disminución va de la mano de la caída de los valores promedio transados, que retroceden en todas las áreas estudiadas salvo en Vitacura, Providencia y La Florida.
Es más, al analizar las rentabilidades que generan los edificios de departamentos en algunas comunas de Santiago (Las Condes, Vitacura y Providencia) se constata que el desempeño de éstas ha alcanzado su peak o presenta desde hace un tiempo una tendencia a la baja. El fenómeno se localiza al comparar cómo ha evolucionado el valor de departamentos nuevos frente al de usados en ubicaciones representativas como la intersección entre Avenida Kennedy y Manquehue o Manquehue con Apoquindo.
En el caso de Las Condes, es importante destacar que en el tramo estudiado los proyectos de departamentos deben competir con desarrolladores que buscan consolidar el sector como un nuevo polo de oficinas para Santiago lo que presiona al alza el valor del suelo.
En cambio, en Ñuñoa la dispersión entre el valor de departamentos nuevos y usados no es tan profunda. De hecho, la zona muestra gran dinamismo, con retornos positivos en el diferencial, lo que está potenciado por un menor valor de entrada del producto nuevo.
Para las viviendas que tocaron techo, Cayo insiste en no recomendar la compra con fines lucrativos: “Si un amigo me dice que va a adquirir un departamento en Kennedy con Manquehue para venderlo no se lo recomendaría porque el diferencial que va a lograr podría ser negativo”. De hecho, cree que con “lo nuevo que se está vendiendo en este instante, difícilmente se va a poder recuperar la inversión a través de la reventa”. Esto, debido a que la cantidad de compradores dispuestos a pagar precios altos ha comenzado a disminuir, empujando a la baja las posibilidad de mayor rentabilidad.
Según el experto, esto último es un indicador más de la existencia de burbuja. “El mercado, que ve que las viviendas nuevas están demasiado caras, está privilegiando la usada, de menor valor, no muy antigua, logrando un descuento”, explica.
Sin embargo, el auge de las oportunidades de compra-venta en las usadas podría desencadenar en un mal futuro para las inmobiliarias y constructoras vinculadas a las de primera mano, ya que podría producir que los proyectos de oferta nueva no generen compradores interesados en el producto.
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