Por María Marañón
Ángel Serrano, socio director general de Aguirre Newman, compañía de consultoría y gestión inmobiliaria, asegura que en Chile “estamos asistiendo al comienzo de la corrección de las variables macroeconómicas asociadas al sector”.
La firma española fue la primera en 2006 en revelar síntomas de burbuja en el sector de la construcción en España al advertir una ralentización en el ritmo de ventas, sobre todo, en vivienda vacacional.
La compañía, nombrada recientemente la mejor consultora del sector en 2012, ve que en el Chile la burbuja existe.
Además, señala que si se toma como referencia solo el factor del comportamiento de precios en determinados sectores del Gran Santiago, como Lo Barnechea, Vitacura, Las Condes y Providencia la burbuja es de mayor envergadura. Esto, porque los precios de alquiler llegaron a crecer en los últimos cuatro años hasta un 175% y un 102% , respectivamente.
Sólo en el último año en la zona nor-oriente se anotó un alza del 15,9% en los precios de venta de departamentos, seguida de la zona nor-poniente con 11,9% en igual período.
El diferencial entre los principales indicadores macroeconómicos también es consecuencia del alza de la inflación de precios en la construcción, según el experto. En el trimestre móvil julio-septiembre el precio de los departamentos experimentó un incremento anual del 11,4%, mientras los salarios aumentaron por encima del 3% anual durante el tercer trimestre, mientras que la inflación acumula un alza de 2,1% en doce meses.
A ello, se puede añadir que durante el segundo trimestre del año el valor de las viviendas aumentó un 38%, según datos de la Cámara Chilena de Construcción. Para Serrano, las cifras son sintomáticas del calentamiento del sector y de la economía porque “el precio de la vivienda está creciendo en dos dígitos, muy alejado de la inflación y los salarios”.
“En lo que nosotros podemos opinar tenéis una burbuja. Los precios están creciendo cuatro o cinco veces la inflación, es decir, hay una expansión excesiva del precio”, asevera.
La dureza de los datos y la experiencia le llevan a sugerir que si la tendencia en los indicadores se mantiene y los precios continúan escalando con ese ritmo, gatillará la capacidad del acceso de la población a la vivienda sea cada vez más difícil.
Sin embargo, la merma en las transacciones indica un cambio de tendencia. Una correción que debería continuar en 2013. Este es, según Serrano, el principal indicador de que una burbuja comienza a desinflarse, seguido de la disminución de los permisos de edificación, que en el acumulado a septiembre retrocedieron un 20% frente al mismo mes de 2011.
“Estamos asistiendo al comienzo de la corrección de las variables macroeconómicas asociadas al sector. Está existiendo un agotamiento del mercado y los desarrolladores están proyectando una futura debilidad de la demanda ante un excesivo crecimiento de los precios. Se trata de vender el stock disponible y no poner en marcha nueva oferta porque implica un riesgo”, comenta.
Con esta tesis, el director de la consultora descarta el llamado “pinchazo”, que ha desembocado en una leve corección del 35% en seis años en los precios de los inmuebles españoles.
Para chile, el experto proyecta un comportamiento similar o mayor dado que, en general, los mercados de la región suelen corregir más rápido que el país europeo. Es esta misma previsible corrección acelerada la que habría incitado a los actores del sector a construir menos viviendas.
Sobre la cartera de créditos hipotecarios en el sistema bancario, que sigue aumentando en torno al 12%, crecimiento que el español cataloga de excesivo, advierte que, finalmente, la clave de la responsabilidad está en las propias entidades financieras.
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