Empresas Copec –a través de su filial Inmobiliaria Las Salinas– decidió desplegar una nueva estrategia para llevar adelante su megaproyecto inmobiliario en las 17 hectáreas que son de su propiedad en el sector de Las Salinas, Viña del Mar.
Originalmente, la empresa consideraba urbanizar el terreno, para luego lotear y vender, para que terceros (inmobiliarias) desarrollasen los edificios. No obstante, la empresa decidió que participará activamente en la fase de construcción junto a socios, pero también evalúa desarrollar inmuebles directamente.
“Hay comentarios muy legítimos de parte de la comunidad, que dicen, ‘ok, me gusta tu proyecto, confío en ti, pero cómo sé yo que se va a materializar de la forma en que ustedes lo están prometiendo a la comunidad cuando, en definitiva, van a vender terrenos’ (…). Por lo tanto, nos dimos cuenta que el éxito de este proyecto pasa necesariamente por revisar nuestro modelo y hoy estamos entendiendo que tenemos que quedarnos más tiempo en las distintas fases de desarrollo inmobiliario”, explicó el gerente de desarrollo de Las Salinas, Esteban Undurraga.
Dentro de las alternativas hay asociaciones con constructoras y/o formar consorcios inmobiliarios. “En algunos casos vamos a vender suelo (en las zonas menos relevantes desde el punto de vista de la visión del proyecto), pero en las otras partes nosotros nos vamos a comprometer: podemos aportar terreno, nos podemos asociar con terceros inmobiliarios o vamos a desarrollar nosotros mismos como inmobiliaria. Eso va a depender de las condiciones”, destacó Undurraga, quien precisó que frente a este nuevo modelo van a cambiar las condiciones de diseño de un sector en particular.
Hasta ahora, el proyecto inmobiliario contempla la construcción de 18 edificios de viviendas, otros cuatro para hoteles y comercio, y dos para oficinas, los que irían de los 12 pisos hasta los 29 niveles. La inversión alcanzaría los US$ 800 millones, lo que incluye la compra del terreno.
“El proyecto tiene que lograr construir 400 mil metros cuadrados. Esa es la constructibilidad total considerando el mix de tipologías y usos del territorio que nos permite, de alguna forma, recuperar la inversión. Esto nos permite entregar un 38% a espacio de uso público, versus el 16% que nos exige el plan regulador”, dijo el ejecutivo, quien añadió: “Este no es un proyecto que busca maximizar utilidades, de hecho, si fuera así iríamos a la máxima constructibilidad que nos permite el plan regulador, que son 600 mil metros cuadrados”.
¿Experimento?
Antes que todo, la empresa debe sortear con éxito su paso por el sistema ambiental.
La inmobiliaria ingresó en diciembre del año pasado –por tercera vez- un Estudio de Impacto Ambiental (EIA) con el fin de habilitar el paño frente a la costa para uso residencial y equipamiento. Actualmente, el terreno sólo permite área verde.
El objetivo de la filial de Copec es desarrollar un plan de descontaminación del terreno en Las Salinas -el que estuvo expuesto a combustibles por muchos años- a través de la técnica de biorremediación, que opera acelerando la acción de bacterias que degradan compuestos orgánicos como los hidrocarburos. Este método costará unos US$ 55 millones.
“Es falso que la biorremediación es un experimento. En el mundo lleva 40 años. Probablemente, es una de las herramientas más efectivas que tienen las ciudades de Europa, por ejemplo, en la reconversión de suelos post industriales en un continente que tiene gran escasez de suelo”, dijo Undurraga.
Actualmente, se está tomando contacto con empresas extranjeras para que desarrollen el trabajo. “Vamos a invitar a las mejores empresas del mundo en biorremediación a participar en una licitación para llevar el contrato general del proyecto de ingeniería y saneamiento del terreno”, añadió.
La idea es partir a fines del año 2020, una vez que se logre la Resolución de Calificación ambiental (RCA). Se estima que el proceso de saneamiento durará cinco años.
Empresa podría aportar hasta US$ 20 millones a espacio público
El gerente de desarrollo de Las Salinas, Esteban Undurraga, estimó que la empresa tendría que aportar entre US$ 10 millones a US$ 20 millones con la puesta en vigencia de la nueva Ley de aporte al espacio público. El ejecutivo destacó que, además, se invertirán importantes cifras en la urbanización del terreno.
"Creo que una inyección por la ley de aportes, en esos órdenes de magnitud, puede ser muy relevante para una ciudad que está bastante deteriorada y que claramente requiere una inyección fuerte de dinero a nivel de espacio público", dijo Undurraga.
Salvador Donghi, miembro del comité científico que diseñó el Proyecto de Saneamiento de Las Salinas, es categórico: "El objetivo nuestro es no generar ningún impacto ambiental". El biólogo de la PUCV, con estudios de postgrado en State University of New York y la Universidad Europea Miguel de Cervantes, destaca que la biorremediación es el proceso más acorde en contextos urbanos para la recuperación de suelos.
"En el éxito de este proyecto podemos dar un paso mucho más ambicioso e ir a terrenos que estén contaminados, como Quintero-Puchuncaví", dijo.
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