Acceder a una vivienda de menos de 2.000 UF ($ 60,2 millones) se ha vuelto progresivamente más difícil que hace 10 años.
En un escenario en el cual el aumento de los precios de las casas y departamentos ha cambiado significativamente la distribución de la oferta por valor, el gerente de estudios de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC), Javier Hurtado, señaló que mientras en 2010 el segmento de viviendas hasta 2.000 UF representaba cerca de un 59% de las unidades disponibles en la Región Metropolitana, ahora este grupo apenas representa entre el 10% y 12%.
“La vivienda se ha ido concentrando en propiedades de UF más altas, desplazando a muchas personas hoy día que tienen posibilidad de acceder a unidades más baratas”, señaló. El mercado residencial de unidades está centrado en el segmento comprendido entre las 2.000 UF y 5.000 UF, a diferencia de años anteriores, agregó.
Hurtado prevé que el cambio en la distribución de la oferta seguirá profundizándose a medida que siga avanzando su principal causa: el alza del valor del suelo.
Y los últimos datos del sector inmobiliario confirman esta evolución. Al considerar el tramo del mercado habitacional con viviendas por debajo de las 2.200 UF, Toctoc.com constató que entre enero y agosto recién pasado ese segmento representó el 18,2% de las viviendas comercializadas en la Región Metropolitana.
Este porcentaje corresponde a 4.442 viviendas, de las cuales 1.671 unidades cuentan con subsidio. Estas cifras contrastan con el escenario de 2019, cuando el tramo por debajo de las 2.200 UF representaba el 27,7% de las unidades colocadas, cerca de la mitad de ellas correspondientes a viviendas con subsidio.
Para el gerente de Estudios de Toctoc.com, Daniel Serey, la caída de este segmento responde tanto al sostenido encarecimiento de las viviendas como también a la menor presencia de proyectos asociados a subsidio habitacional.
Los expertos coinciden en que esta tendencia de la oferta inmobiliaria está disminuyendo el acceso a la compra de viviendas a un importante porcentaje de la población, ya que cuatro de cada diez familias del país apuntan al segmento de viviendas entre 1.000 UF y 2.200 UF, según las estimaciones de la CChC.
En la misma línea, el vicepresidente de la consultora Colliers International, Reinaldo Gleisner, subraya que mientras la oferta de productos con valores en torno a 2.000 UF “es un muy apetecida en casi todos sectores, ya que es una inversión moderada y líquida, es fácil de revender”, al mismo tiempo este segmento “es uno de los más afectados por las actuales regulaciones de planos reguladores”.
Por eso es que hacia el futuro, advierte que la oferta de hoy corresponde en buena parte al “rezago de construcciones con normativas anteriores cuya reposición será siempre en menor escala”.
Tasas de interés e inflación ponen presión
A esta conjunción de factores que explican el retroceso del que era el nicho de mercado habitacional más activo hace una década, se suma que ahora los expertos advierten que esta tendencia se profundizará en la actual coyuntura económica marcada por el aumento de la inflación y su efecto en las tasas hipotecarias, complicando aún más el acceso a la vivienda.
El gerente de Estudios de Toctoc.com explicó que un aumento de 100 puntos base en la tasa hipotecaria se traduce para el hogar promedio en que tiene que disponer de cerca de un 5% más del salario para la cuota hipotecaria.
“Si un hogar está postulando a un crédito que le da un dividendo del 25% de su ingreso, el aumento de tasas le exigirá ahora un 30% de su ingreso, por lo que es muy probable que no le otorguen el crédito”, apuntó.
Hurtado estimó que por cada 1% que suba la tasa de interés de un crédito hipotecario el dividendo sube 14%, lo que implica que el ingreso familiar exigido para obtener ese crédito también debiera aumentar en esa magnitud.
“Las expectativas coinciden en suponer una acción vigorosa del Banco Central con una sucesión de aumento de tasa. El mayor costo de los créditos, en particular de los hipotecarios, afecta la capacidad de compra de quienes buscan la casa propia”, afirmó Gleisner de Colliers.
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