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Alto contrasteCuando la vivienda se vuelve inalcanzable, ni el subsidio basta
Alberto Alarcón Director Diplomado en Inversión y Desarrollo Inmobiliario U. Andrés Bello
La discusión sobre ampliar el subsidio a la tasa hipotecaria a viviendas sobre UF 4.000 debe partir por reconocer un hecho: el instrumento funcionó. La evidencia disponible muestra que su efecto dinamizador ha sido significativo y medible. El Informe Inmobiliario CChC señala que en el tercer trimestre de 2025 las ventas crecieron 27%, alcanzando su nivel más alto desde 2021. A esto se suma que la velocidad de venta de viviendas bajo UF 4.000 —el segmento donde opera el subsidio— redujo sus meses para agotar oferta desde más de 40 a niveles cercanos a 20, retornando a patrones previos a la crisis. Y en viviendas terminadas, históricamente el activo más riesgoso de la industria, la absorción mejoró hasta los 18 meses, la mejor cifra en tres años. Sin este apoyo contracíclico, el mercado seguiría prácticamente paralizado.
No obstante, un subsidio de emergencia no puede transformarse en política permanente. Tal como advirtieron algunos académicos en recientes foros inmobiliarios, estos instrumentos elevan el piso de los precios y limitan ajustes necesarios, generando una distorsión que se agrava con el tiempo. El problema de fondo es estructural: el desacople entre precios e ingresos. Mientras las familias no incrementen su capacidad de compra —mediante crecimiento económico y mayor empleo formal— cualquier subsidio será solo un estabilizador transitorio.
“Sin capacidad para iniciar nuevos proyectos, la política habitacional queda atrapada entre hogares que no pueden comprar y empresas que no pueden construir”.
En paralelo, las inmobiliarias enfrentan su propio cuello de botella. Chile registra hoy los niveles más bajos de permisos de edificación en más de tres décadas, lo que anticipa una caída futura en la oferta y mayores tensiones de precios. Sin capacidad para iniciar nuevos proyectos, la política habitacional queda atrapada entre hogares que no pueden comprar y empresas que no pueden construir.
A esto se suma un cambio silencioso pero profundo: la creciente dependencia del arriendo. Cuando las familias quedan excluidas de la compra, quienes sí pueden acceder —principalmente inversionistas medianos o grandes— capturan la oferta y la devuelven al mercado como arriendos más caros, ampliando aún más la brecha de acceso.
Por estas razones, ampliar transitoriamente el subsidio puede ayudar a cerrar este ciclo de crisis y acelerar la absorción de stock sobre UF 4.000. Pero no puede ser la base de una política habitacional permanente. Para eso se requiere atacar las causas: productividad, empleo, costos regulatorios, valor del suelo, industrialización y un sistema de permisos que permita construir más y mejor.
Más que un subsidio más grande, Chile necesita un mercado más sano.
