Efecto represa

Las burbujas inmobiliarias comienzan con un aumento de la demanda frente a una oferta limitada, en la cual será difícil actuar en su reposición o aumento. Es aquí donde entran al mercado los especuladores, pretendiendo beneficios de corto plazo que presionan la demanda. Para satisfacerla, las inmobiliarias construyen más activos para atender un mercado ávido por ellos, formando un espiral especulativo. En algún momento esta demanda disminuye, al mismo tiempo que la oferta ya estaba en aumento, dando lugar a una fuerte caída de precios y la burbuja estalla.



¿Cuál es la situación local? Respecto a la demanda debemos tener en cuenta el buen desempeño económico que influye en las expectativas que tiene el demandante. La expansión del empleo y el aumento de las remuneraciones resultan en más dinero circulando y más compradores de viviendas. Un buen acceso al mercado financiero y condiciones favorables de la tasa de interés permiten al comprador financiarse en el largo plazo. No se observa que exista una aceleración del crédito, ni un estímulo artificial de financiamiento para la vivienda, que podría incubar distorsiones de sus precios y en consecuencia incentivar una burbuja.

La demanda se comporta en forma cíclica similar a la curva del PIB, en períodos negativos se contrae, el comprador posterga su decisión esperando períodos de mas seguridad (efecto represa) y satisface su necesidad en ciclos positivos, en ese momento se suman los compradores naturales a los que les correspondía comprar en dicho periodo.

Esto es lo que ha sucedido desde 2007, producto de un importante aumento del IPC, sumado a la crisis mundial de 2008, cuyo hito conocido es la quiebra de Lehman Brothers, y el terremoto del 27F, generándose importantes disminuciones de ventas. Es así como se ha acumulado una demanda que aún no ha podido ser vaciada.

Respecto a la oferta, una baja disponibilidad de suelos y la escasa posibilidad de modificación de los planes reguladores hacen que el precio de los terrenos aumente, ya que sus límites están al tope de su capacidad. La mayor plusvalía también se explicaría por la dificultad de contratar mano de obra especializada y el aumento en el costo de la construcción, producto de nuevas normativas.

Lo anterior nos lleva a aseverar que hay una coherencia entre el aumento de costos y el aumento de los precios de venta, sin visualizarse aún la formación de una burbuja inmobiliaria. Sin embargo, por ser este tema de la mayor relevancia, deberemos seguir monitoreando sus variables.