Las contribuciones de bienes raíces son probablemente el principal tema de debate en la palestra tributaria hoy, con el telón de fondo de los aumentos en los avalúos y, en consecuencia, de las cuotas trimestrales que han afectado a varios contribuyentes, en especial comercios y adultos mayores.
Con el Gobierno y los candidatos a la Presidencia haciéndose eco a través de propuestas de modificaciones, en la academia el tema también es seguido de cerca, con un foco crítico respecto a la manera en la que el Servicio de Impuestos Internos (SII) realizar el proceso de reavalúo de propiedades no agrícolas cada cuatro años.
Uno de los reportes que está siendo analizado en el Congreso es uno elaborado a fines del 2023 por los académicos Pablo Trivelli y Alejandro Rojas, del Instituto de Estudios Urbanos y Territoriales de la Universidad Católica, en el que advierten respecto a una cierta opacidad en la manera en que Impuestos Internos define el valor fiscal de las propiedades.
El documento, titulado "Desvaríos sobre la contribución de bienes raíces: un análisis crítico", ya es comentario obligado entre parlamentarios, ad portas de que el Ejecutivo inicie la tramitación de su reforma tributaria con foco en las pequeñas y medianas empresas (Pymes). De hecho, a inicios de julio los académicos solicitaron a la comisión de Hacienda de la Cámara de Diputados una audiencia para presentar el estudio.
"Este artículo apunta a una serie de problemas que impactan adversamente al financiamiento municipal. Algunos son materia de gestión del impuesto territorial, otros requieren una modificación legal. Hay problemas serios de transparencia y que debieran ser corregidos", plantean Trivelli y Rojas.
Los problemas
El texto parte con una consigna provocadora: "La falta de transparencia del SII es una falta inexcusable".
Los autores abordan la definición que tiene el servicio respecto al sentido del reavalúo fiscal, el cual busca ajustar los valores fiscales a los cambios "absolutos y relativos" que se han registrado en los precios comerciales de las propiedades.
Esto significa, agregan, que el SII "debiera tener la capacidad de monitorear rigurosamente la evolución de los valores de mercado de los bienes raíces".
Desde una perspectiva de equidad tributaria, continúan los autores, es "justo y razonable" que el SII realice un reavalúo fiscal de los bienes raíces, de tal manera de reestablecer la proporcionalidad entre el avalúo fiscal y el valor comercial de las propiedades.
"Sin embargo, y por un sentido básico de transparencia, el organismo debiese hacer explícito cuál es la proporción de valor comercial en que se determina o se fija ese avalúo fiscal. Porque si de lo que se trata es de que los avalúos fiscales reflejen los precios relativos de los valores comerciales de los bienes raíces, entonces lo razonable sería que esa proporción fuera la misma para todas las propiedades no agrícolas del país", exponen.
Pero, dicen, en la práctica esto no sucede así, ya que hoy en Chile un propietario cualquiera conoce el avalúo fiscal de su propiedad y puede tener una estimación de su valor comercial: "Pero para ese mismo propietario es bastante laborioso llegar a saber cómo es la cosa en términos comparativos con otras propiedades. Por eso es que resulta fundamental que se haga pública la proporción a la cual debe alcanzar el avalúo fiscal respecto del valor comercial", sostienen Trivelli y Rojas.
Otro problema que detectan tiene que ver con la transparencia, ya que para hacer el reavalúo, el SII cuenta con muchas fuentes de información, siendo la principal el registro de todas las transacciones de bienes raíces que se realizan en el país.
El SII recibe por ley una copia del formulario F 2890, que contiene antecedentes de la transacción, incluyendo el rol, el precio y la fecha, ya que es una copia fiel de lo que se registra en el Conservador de Bienes Raíces.
"Es información que, según varias resoluciones del Consejo para la Transparencia, debiera ser de acceso público, pero no se ha obtenido ese acceso, pues hasta fecha reciente los tribunales han dado la razón al SII de no entregar esa información", sostienen los investigadores.
Otra consigna provocadora del estudio es: "La determinación de los avalúos fiscales por arte de magia".
En este punto, los autores profundizan en que "no hay ningún lugar donde se informe cómo es que el SII estima los avalúos fiscales de los bienes raíces. Es un misterio. Ni se informa cómo es que el SII procesa la información del F 2890 ni tampoco las demás fuentes de información que obtiene para estos efectos (tasaciones comerciales, en especial las procedentes de
bancos e instituciones financieras; avisos de prensa, con información de oferta de venta de bienes raíces; y otras fuentes, como instituciones o personas relacionadas con el sector inmobiliario, incluyendo universidades, entidades fiscales o privadas, tasadores bancarios, corredores de propiedades, entre otras)".
"Es una caja negra", advierten Trivelli y Rojas, agregando que esta "tremenda falta de transparencia en la tarea de una institución pública que afecta a cientos de miles de chilenos hace necesario consultar una vez más, en forma clara y directa, ¿qué es lo que pasa bajo esa
bruma?".
Los investigadores sostienen que el SII no solo es poco transparente con los códigos de exenciones que benefician a algunas propiedades, sino que también lo es para explicar el reavalúo de algunas propiedades cuyo ajuste en el avalúo fiscal se hace "difícil de entender".
"Afirmamos esto luego de haber hecho, como parte de nuestra investigación, múltiples consultas al SII solicitando los antecedentes en base a los cuales se ha hecho el reavalúo de predios específicos. Es notable cómo el SII se niega a dar información bajo el argumento de que ésta contiene métodos de trabajo -es eso, exactamente, lo que se está consultando y lo que los contribuyentes debiesen conocer-, reforzando así la impresión de que en la materia existe algo parecido a un hoyo negro", critican.
Las propuestas
Junto con identificar también una serie de problemas, como exenciones casi "crónicas" que benefician a muchas propiedades, la designación de suelos agrícolas en áreas urbanas que lesionan las finanzas municipales y complejidades en el reavalúo de los sitios eriazos, entre otros; Trivelli y Rojas también exponen ideas para mejorar la transparencia y hacer más representativo de la realidad el proceso de reavalúo.
Así, plantean la eliminación del coeficiente de localización comunal, que implica un factor de ajuste para el valor unitario de la construcción de propiedades habitacionales por su ubicación en determinadas comunas.
"Las viviendas ubicadas en las comunas de Zapallar, Viña del Mar, Santo Domingo, Concepción, Santiago, Providencia, Ñuñoa, La Reina, Las Condes, Vitacura y Lo Barnechea, no tienen factor de corrección. Significa que el avalúo fiscal se aplica tal y como está determinado al hacer los avalúos fiscales. En todas las demás viviendas el avalúo fiscal de las edificaciones se corrige a la baja con un factor que va entre el 10% y el 60%, solo en razón del municipio en que se ubica la vivienda. Significa que un mismo tipo de vivienda, de la misma calidad y superficie, construida con los mismos materiales, con el mismo costo de edificación, tiene rebajas en el avalúo fiscal de la edificación según la comuna en que fue construida", sostienen.
También, proponen eliminar la norma que establece un límite para el incremento de la recaudación, que permite al Presidente de la República reducir las tasas de contribución cuando el reavalúo derive en un aumento en el giro total del impuesto territorial sobre un 10%. Así ha sucedido con los reavalúos de 1995, 2006, 2013-2014, 2018 y 2022.
"El resultado de estas decisiones de política pública es que en la actualidad no pagan contribuciones alrededor de un 80% de las viviendas en Chile. La cosa es peor aún, porque del 20% de las viviendas que sí pagan, un alto porcentaje tiene al menos una exención parcial por concepto del DFL 2", agregan los investigadores.
De hecho, complementan que si se siguiera aplicando esta restricción al aumento de la recaudación, la proporción de viviendas afectas se hará cada vez menor y el impuesto será cada vez más bajo como proporción del avalúo de las propiedades: "Esto resulta contradictorio con el aumento de la población urbana, el aumento de la proporción de hogares que son dueños de la vivienda en que viven, el aumento del valor de las propiedades y el aumento del ingreso de los hogares que se ha registrado en las últimas décadas".
VER MÁS
MARKET DATA
<%userdata?.email%>
Editar perfil
Credencial
Salir
(Twitter)
Instagram
Facebook
LinkedIn
YouTube
TikTok
Alto contraste
Sebastian Valdenegro
