Un nuevo impuesto a las viviendas

Actualmente se está tramitando en el Congreso el Proyecto de Ley de Aportes para el Espacio Público, cuyo objetivo es establecer un mecanismo para que los proyectos inmobiliarios mitiguen los impactos que producen en el sector donde se localizan. Como gremio compartimos este propósito, de modo que las obras se hagan cargo de las externalidades que generan sobre los vecinos, pero siempre que se cumplan cuatro principios básicos: universalidad (que todos los proyectos paguen, sin importar su tamaño, destino u origen público o privado), predictibilidad (que el monto a pagar se conozca antes del otorgamiento del permiso de construcción respectivo), proporcionalidad (que las mitigaciones guarden relación directa con el impacto marginal causado, excluyendo el déficit histórico previo a la instalación del proyecto), y singularidad (que no haya duplicidad de cobros).

El proyecto de ley si bien hace referencia a algunos de estos principios, en la práctica los contradice abiertamente. Es así que, desconociendo su espíritu original, abre nuevos espacios de arbitrariedad e incertidumbre en la determinación de los montos a pagar por el desarrollador inmobiliario a través de los llamados Informes de Mitigación de Impacto Vial, que serían aplicables a todos los proyectos y reemplazarían a los actuales Estudios de Impacto Sobre el Transporte Urbano (EISTU).

Por cierto que coincidimos en la necesidad de dar un adecuado marco legal a los EISTU, caracterizados por sus extensos plazos de tramitación y su aplicación discrecional, que redunda en que en muchos casos se deban financiar obras que no guardan ninguna relación con el impacto real causado por un proyecto.

Sin embargo, la iniciativa legal que se encuentra en tramitación incorpora el concepto de mitigaciones "indirectas", con lo cual anula de plano el criterio de proporcionalidad, convirtiéndose en un evidente intento por agregar un nuevo impuesto a las viviendas, cuyo resultado final es siempre el mismo: disminuir las posibilidades de que las personas puedan acceder a una casa propia.

A lo anterior se suma que el proyecto de ley también se desentiende de otro criterio básico, como es el de la universalidad, ya que excluye de la obligación de compensar sus impactos directos a los proyectos con menos de 200 habitantes por hectárea. Cabe recordar que es en la gran cantidad de excepciones existentes en la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones y en la normativa en general –que, por ejemplo, considera estándares diferenciados para viviendas sociales y de mercado– donde se origina buena parte de los problemas de inequidad urbana de nuestras ciudades al permitir, entre otras situaciones, construir menos estacionamientos o calles más angostas para determinados tipos de proyectos.

Por otra parte, los aportes exigidos a los proyectos inmobiliarios no debieran centrarse solo en temas viales, como enfatiza la iniciativa legal en trámite, pues el mejoramiento al espacio público también implica otras dimensiones, como soterramiento de cables y hermoseamiento de áreas verdes, las que tienen un mayor impacto en los vecinos y permiten mejorar la calidad de sus barrios.

En último término, y más allá de los contenidos específicos del proyecto de ley, cabe preguntarse ¿en qué quedó el compromiso del actual gobierno en cuanto a que el debate sobre nuevos impuestos quedaba zanjado con la reforma tributaria, aun cuando vaya a ser reformada? y ¿contará esta iniciativa, tal como hoy está, con la aprobación del Ministerio de Hacienda, actor fundamental en el diseño de estas medidas y en la evaluación de sus impactos?