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Ximena Niño, senior advisor de Tax & Legal de Deloitte y el impacto de los cambios al DFL-2: "Este mecanismo busca incentivar la inversión"

En este episodio de La Ruta Tributaria, la experta analiza las modificaciones para enfrentar el déficit habitacional a partir de la ley miscelánea del gobierno de José Antonio Kast.

Por: Sebastian Valdenegro

Publicado: Viernes 28 de agosto de 2026 a las 04:00 hrs.

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En este episodio de La Ruta Tributaria, Ximena Niño, senior advisor de Tax & Legal de Deloitte analiza las modificaciones para enfrentar el déficit habitacional a partir de la ley miscelánea del gobierno de José Antonio Kast.

DFL-2: lo que dice la ley hoy

Creado en 1959, durante el gobierno de Jorge Alessandri para enfrentar el déficit habitacional, el DFL-2 está previsto para viviendas que no deben superar los 140 metros cuadrados construidos. Dependiendo de ciertas condiciones, las ventajas impositivas pueden regir por 10, 15 o 20 años.
Los contribuyentes que acceden a esta figura quedan exentos del impuesto a la renta por los ingresos que perciben gracias a los arriendos de estos inmuebles, así como del pago del gravamen a las herencias al momento de la transferencia; y, adicionalmente, pueden reducir en hasta 50% la cuota trimestral de contribuciones.
Las ventajas ofrecidas por el DFL-2 se limitaron a solo dos propiedades en 2010. La reforma tributaria de 2022 también buscaba restringir más el esquema, pero el proyecto se rechazó en el Congreso.

Los efectos esperados

“Este mecanismo busca incentivar la inversión (en propiedades DFL-2) y cuando tú incentivas la inversión en viviendas, haces que entren más actores, que a lo mejor no era atractivo invertir o no era lo suficientemente atractivo. Pero esto lo puede hacer más atractivo”.
“Las constructoras y las inmobiliarias pueden activar su actividad económica, ya que sabemos que esta industria contrata mucha mano de obra. Entonces, es muy crucial incentivar este mercado y en la medida que se construyan más y más viviendas y con estas características y actores pueden entrar a invertir en este tipo de unidades, podría ser un beneficio importante”.

Lo que cambia con la ley de reconstrucción

La nueva ley amplía el beneficio tributario para DFL-2 para propietarios a partir de la tercera vivienda, pero con nuevos parámetros: se pueden acoger inmuebles de hasta 90 metros cuadrados y los contribuyentes podrán optar a un impuesto único de 5% que aplica a las rentas de arriendo y que reemplaza la tributación a nivel personal o corporativo.
“A este beneficio pueden optar las personas naturales y también las personas jurídicas. Y, en el caso de las personas jurídicas, que también pueden optar a este impuesto único, con las mismas características de hasta 90 metros cuadrados, si optan a este beneficio, deben permanecer por lo menos cinco años. En el caso de las personas jurídicas y el impuesto del 5%, aplica sobre la renta de arrendamiento sin deducción alguna”.

Los plazos en que se implementará

El sistema nuevo parte el 1 de enero de 2027.
Eso sí, se incorpora un artículo transitorio con implicancias relevantes sobre los actuales DFL-2: “Hay un artículo transitorio nuevo que se incorporó, que está abierto para cualquier contribuyente -personas naturales o empresas- que permite a las unidades de hasta 140 metros cuadrados, -o sea, los DFL actuales, les permite que también se pueda optar por el impuesto único de 5% para unidades nuevas que se adquieran desde que la ley se publica por un año”.
Esta ventana transitoria durará por un año desde el momento en que se publique la ley.

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