El Fondo Nacional de Vivienda (Fonavi) se transformó en una de las principales apuestas de la reforma al mercado de capitales. Será administrado por BancoEstado y podrá recibir aportes estatales por hasta US$ 2 mil millones para comprar créditos hipotecarios, liberando espacio para nuevas colocaciones.
Pero mientras Hacienda apuesta a que el mecanismo amplíe el financiamiento hipotecario, entre lso actores de la industria bancaria existen dudas sobre su funcionamiento.
“Las principales interrogantes probablemente estarán en cómo operará el fondo en la práctica y cómo se relacionará con los bancos”, señaló a DF el director de riesgo financiero de PwC Chile, Patricio Jaramillo, quien apuntó a la necesidad de claridad respecto del “precio, riesgo, capital, liquidez y reglas de acceso al fondo”.
Para el socio de auditoría para la industria financiera de EY Chile, Rodrigo Arroyo, los riesgos están en “la calidad crediticia de los activos adquiridos, la adecuada gestión de los riesgos asumidos por el fondo y su nivel de apalancamiento”.
Jaramillo, de PwC, aseguró que el riesgo aparecería “si el fondo termina sustituyendo al mercado privado en lugar de complementarlo, generando una dependencia de un mencanismo estatal de fondeo”.
La primera pérdida
Uno de los principales reparos apunta precisamente al diseño, que contempla que los bancos absorban una primera parte de las pérdidas.
Fuentes cercanas a la banca cuestionan este esquema y, particularmente, el umbral de 3,5% planteado en presentaciones por el ministro de Hacienda, Jorge Quiroz. La crítica no apunta solo al porcentaje, sino también al mecanismo: sostienen que estructurar esa primera pérdida como un “deducible” se asemeja más a la lógica de los seguros y dificulta una transferencia efectiva del riesgo desde el banco hacia el fondo.
Si bien la mora hipotecaria ronda 2%, en la industria explicaron que no todo ese monto se transforma en merma para el banco. Tras las cobranzas y la liquidación de garantías, la pérdida que finalmente no se lograría recuperar se ubicaría cerca del 0,5% de la cartera.
De este modo, si el Fonavi comienza a absorber pérdidas recién sobre el 3,5%, los bancos seguirían asumiendo prácticamente todo el riesgo de sus carteras hipotecarias. Esto reduciría uno de los principales atractivos del fondo, que es sacar riesgo del balance bancario y liberar requerimientos de capital y provisiones.
También preocupa que la primera pérdida se aplique crédito a crédito, lo que podría incentivar a los bancos a seleccionar clientes de menor riesgo y dejar fuera a personas que sí podrían acceder a financiamiento bajo un esquema de pérdid en la banca as sobre la cartera. Esto, advierten, podría ir contra el objetivo de ampliar el acceso al crédito.
Tiempo de duración
Otra discusión está en cuánto tiempo debería operar el Fonavi. El Ministerio de Hacienda ha planteado que el mecanismo sea permanente.
“Que Fonavi sea permanente no es negativo por sí mismo. Bien diseñado, puede transformarse en una fuente estructural de liquidez para el mercado hipotecario, permitiendo a los bancos liberar balance, aumentar la rotación de sus activos y ampliar la capacidad de originar nuevos créditos”, dijo Jaramillo.
Eso sí, alertó que el riesgo aparecería “si el fondo termina sustituyendo al mercado privado en lugar de complementarlo”, generando una dependencia de un mecanismo estatal de fondeo. Por eso, sostuvo que “la discusión relevante es qué rol tendrá dentro del mercado y bajo qué reglas operará”.
Arroyo coincidió: “Más que la permanencia del fondo, lo relevante es su diseño”.
Fuentes al interior de la banca tienen una posición más restrictiva y estiman que el vehículo debiera contar con un horizonte acotado, cercano a cinco años. Su preocupación es que un fondo estatal que puede crecer de manera significativa mediante endeudamiento y acumular una cartera hipotecaria cada vez mayor, quede expuesto a decisiones políticas y a eventuales costos fiscales.
Doble rol de BancoEstado
El tercer flanco está en BancoEstado, que será el administrador del Fonavi y, a la vez, de los principales originadores hipotecarios. Jaramillo advirtió sobre el “riesgo competitivo” que implica este doble rol y llamó a establecer “murallas claras de información, gobernanza independiente y condiciones objetivas y equivalentes de acceso”.
En reserva, altos ejecutivos advierten que varios elementos del diseño resultan particularmente favorables para la entidad, debido a que tiene menores holguras de capital y una mayor morosidad hipotecaria que el promedio de la industria. Al cierre de 2025, la mora de 90 días o más de su cartera de vivienda alcanzó el 4,75%, frente al 2,59% registrado por el sistema.
Por ello, las fuentes sostienen que la compra de cartera y la posibilidad de sacar activos de su balance tendrían un beneficio proporcionalmente mayor para el banco estatal.Buena parte de estas interrogantes quedará, sin embargo, entregada a la regulación posterior.
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Sofía Fuentes
