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Aseguradoras de vida amplían financiamiento inmobiliario para compras de family offices

Las compañías de seguros están privilegiando operaciones desde UF 100 mil y plazos que pueden extenderse hasta 30 años.

Por: Sofía Fuentes

Publicado: Lunes 31 de agosto de 2026 a las 04:00 hrs.

Sofía Fuentes

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Las aseguradoras de vida y los grandes family offices son inversionistas institucionales que frecuentemente se encuentran en grandes operaciones, pero también hacen diversos negocios en conjunto.

En el caso de las compañías de seguros de vida, el auge de las rentas vitalicias llevó a estos actores a elevar la inversión en activos inmobiliarios para financiar este tipo de pensión en el mediano y largo plazo.

Durante el primer semestre, la industria vendió cerca de UF 80 millones (cerca de $ 3,3 billones) en rentas vitalicias, aumentando los recursos para que las aseguradoras pueden invertir en este segmento.

Actualmente, Confuturo es la aseguradora con mayor exposición a este negocio, con más del 20% de su cartera; seguida por Consorcio, con cerca de 14%; y MetLife, con 13%, de acuerdo con cifras de la Comisión para el Mercado Financiero (CMF).

La exposición inmobiliaria de las aseguradoras tiene dos vías: la compra directa de propiedades para renta y la entrega de financiamiento a terceros. En esta segunda categoría se produce la intersección con los family offices, que han ido ganando terreno como demandantes de recursos.

“Las compañías de seguro han privilegiado más el financiamiento que la compra directa, porque la entrega de recursos vía leasing es más estable con el tiempo, ya que ofrece una tasa pareja y es menos riesgoso”, explicó a DF el gerente general de FD Advisory, Ramiro Figueroa.

A ello se suma una de las lecciones que dejó la pandemia. “El mercado se dio cuenta de que administrar renta inmobiliaria no es fácil. Y las compañías de seguros no tienen grandes equipos de inversión”, señaló.

Eso sí, la mayor estabilidad del financiamiento implica un menor retorno. Mientras la rentabilidad de la inversión directa se mueve entre UF+6,5% y UF+7%, el financiamiento con leasing puede entregar en promedio UF+5%, explicó el ejecutivo.

Confuturo es la aseguradora con mayor exposición a la industria inmobiliaria, superando el 20% de su cartera, seguida por Consorcio, con cerca de 14%, y MetLife, con 13%”

Gerente general de FD Advisory, Ramiro Figueroa.

Entre los activos en los cuales los family offices están buscando financiamiento destacan las placas comerciales y oficinas de menor tamaño donde privilegian propiedades “ojalá con un actor ancla, pocos operadores y plazos largos”, explicó.

Su mayor flexibilidad frente a los grandes inversionistas institucionales también les permite entrar en operaciones de menor tamaño y ampliar la búsqueda geográfica más allá de Santiago.

Los family offices “están empezando a analizar activos fuera de la capital. Concepción, Antofagasta, Puerto Montt, La Serena, son ciudades que empiezan a consolidarse en sus preferencias”, señaló.

Esa mayor flexibilidad también se refleja en las rentabilidades que exigen estos actores. “Hay una gran diferencia en cuanto a la tasa de descuento, ya que los inversionistas institucionales generalmente compran descontando bajo el 7% y los altos patrimonios desde 7% para arriba”, sostuvo.

Las aseguradoras, en tanto, concentran sus compras directas en activos de mayor escala, principalmente desde UF 200 mil o UF 250 mil, con foco en edificios de oficinas clase A del sector oriente; centros logísticos desde unos 1.500 o 2 mil metros cuadrados; y activos comerciales como strip centers, power centers y malls.

Financiamiento hasta 30 años

Según el ejecutivo, los family offices están buscando estructuras de deuda de largo plazo que permitan compensar el servicio de la deuda con las rentas que genera la propiedad, sin inmovilizar recursos que podrían destinarse a nuevas inversiones.

En ese contexto, “han encontrado en las compañías de seguros un nicho que los ayuda porque, a diferencia de un banco que da 10, 12 o 15 años de plazo, estos actores llegan a 30 años, y ese período se ajusta mucho más a su flujo de renta”, explicó Figueroa.

En el caso de las aseguradoras, las operaciones parten desde las UF 100 mil (cerca de $ 4 mil millones).

Este tipo de financiamiento permite ampliar el universo de activos al que pueden acceder los family offices, incluyendo oficinas individuales, pisos de edificios y placas comerciales, activos que las aseguradoras no necesariamente incorporarían directamente a sus carteras.

Los activos que pierden atractivo

Sin embargo, no en todos los segmentos están encontrando el mismo apetito. Uno de los que perdió fuerza es el multifamily.

Según Figueroa, una de las razones es que las rentas residenciales suelen estar denominadas en pesos y no necesariamente se ajustan con la inflación.

Al mismo tiempo, el valor de las propiedades se mantuvo o aumentó, mientras los arriendos enfrentaron presión y mayores niveles de vacancia. Tampoco no están inyectando capital en hoteles y centros deportivos.

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