Inmuebles: nuevas oportunidades de inversión
ERIC GICQUEL DES TOUCHES HEAD OF ASSET SERVICES, CUSHMAN & WAKEFIELD
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La baja de tasas en las transacciones de oficinas premium y la posibilidad de aumentar las inversiones para las AFP están cambiando el mercado del Real Estate: ¿en qué invertir?
Para un fondo, un buen edificio de oficinas es una alternativa interesante, no sólo por el hecho de que los arrendatarios son empresas, sino también porque los contratos se firman a largo plazo.
El escenario actual muestra poca rotación de activos premium, debido a la escasez de oficinas clase A con un único propietario, lo cual se combina con la reticencia a vender por parte de compañías de seguros y fondos institucionales. En ese marco, las últimas grandes transacciones en este rubro mostraron que las tasas siguen bajando, ya que fueron en torno al 6%.
Al mismo tiempo, existe un importante caudal de dinero para invertir en activos alternativos a los bonos y acciones, pero sin un destino confirmado. Asimismo, la reforma del sistema de pensiones, que permitirá que las AFP y las compañías de seguro inviertan en activos alternativos, debería hacer que los fondos disponibles sigan aumentando.
En ese contexto, puede ser interesante evaluar otras posibilidades de inversión. El mercado de bodegas y los edificios residenciales de un solo propietario -generalmente institucional- conocidos como “multifamily” que son diseñados para ser operados sólo en renta, son las dos opciones que vislumbramos como alternativas a las oficinas.
El mercado industrial o de bodegas ofrece una mayor rentabilidad, con niveles de riesgo bajos. Quienes más los utilizan son los retailers y empresas de consumo masivo que pueden presentar cierta variabilidad en los espacios que ocupan. En consecuencia, un aspecto importante de la gestión de las bodegas es cómo minimizar la vacancia.
Respecto a los multifamily, la renta no es tan alta como en bodegas, pero los buenos productos mantienen una alta tasa de ocupación con un riesgo bajo de vacancia, dado que están distribuidos en muchas unidades. Hay una oportunidad importante en la apreciación a largo plazo para la compra por parte de fondos institucionales.
La potencialidad de las inversiones en multifamily está siendo reconocida y actualmente nos encontramos ante un pico de nuevos desarrollos en Santiago. La particularidad de este rubro radica en la importancia de la gestión: es imprescindible contar con un servicio profesional con tecnologías y prácticas de avanzada que permitan administrar la complejidad de estas inversiones. Las empresas especializadas en estas gestiones cumplen un rol importante para el desarrollador.