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Alto contrasteRegulación urbana: ¿problema o solución al acceso a la vivienda?
MARCELA RUIZ-TAGLE O. Economista
Marcela Ruiz-Tagle
En los dos últimos años se han implementado diversas medidas para facilitar el acceso a la vivienda e impulsar la actividad de la construcción: flexibilización e incremento de montos de subsidios, extensión y ampliación de garantías estatales para créditos hipotecarios e los incentivos a la compra de viviendas terminadas. A la fecha, estas acciones no han logrado los resultados buscados. Al menos así lo evidencia nuevamente la última encuesta de créditos bancarios del Banco Central, la cual no reporta cambios significativos en las condiciones de oferta de crédito hipotecario a las familias, a la vez que evidencia mayores restricciones al financiamiento de las inmobiliarias y constructoras. ¿Ayudará a cambiar esta situación el proyecto de ley que subsidia la tasa de interés hipotecaria para la adquisición de viviendas nuevas?
“En el corto plazo debieran introducirse ajustes al marco regulatorio consistentes con la dinámica poblacional”.
La respuesta, al menos en el corto plazo, pareciera ser negativa, ya que la raíz del problema está en el persistente y significativo desacople entre el ingreso de las familias y el precio de las viviendas. Su solución necesitaría de un sólido crecimiento económico que logre formalizar el mercado laboral y dinamizar en forma sostenida el crecimiento de los salarios, lo que podría ocurrir en el mediano y largo plazo como consecuencia de políticas enfocadas en este objetivo. Mientras que en el corto plazo se debieran introducir ajustes al marco regulatorio consistentes con la dinámica poblacional, lo que permitiría una mayor eficiencia en la producción y evitaría descalces entre la oferta y demanda.
En general, se tiende a omitir el impacto de las normativas y regulaciones urbanas, en particular en el precio del suelo, a pesar de su significativa incidencia en el costo final de un proyecto. Por ejemplo, la Ordenanza General de Urbanismo y Construcción establece que para el cálculo de la densidad máxima de habitantes por hectárea se debe asumir la existencia de 4 personas por vivienda, cifra que corresponde a la composición de un hogar promedio en el país en 1990 y que dista del 2,8 promedio arrojado en el último Censo. Si el Minvu ajustara la norma, alineando la legislación a la realidad nacional, las densidades máximas aumentarían 33%, con lo cual tanto la incidencia del suelo en el costo total como el precio final de la vivienda podrían disminuir. Esta disminución se potenciaría aún más si los Planes Reguladores Metropolitanos establecieran la exigencia de una altura o densidad mínima de construcción en torno a la infraestructura vial estructurante, red de transporte urbano, o proyectos a escala metropolitana, de manera de hacer más eficiente su uso y si se vinculara el cumplimiento de estas exigencias a la aprobación de la inversión pública requerida.
Medidas como las descritas evidencian el rol crucial de la regulación urbana en el acceso a la vivienda. Su actualización facilitaría una visión integrada y no fragmentada de la ciudad, como ocurre en la actualidad, permitiendo una oferta habitacional diversa tanto poblacional como geográficamente, alineada con las necesidades del país.
