Desde que se declaró la pandemia en marzo de 2020, el mercado de arriendo de oficinas de lujo en Chile (clase A+/A) sufrió un fuerte impacto, particularmente en Santiago. Las cuarentenas obligatorias y luego el boom del teletrabajo llevaron a que muchas empresas devolvieran miles de metros cuadrados, lo que disparó la tasa de vacancia.
Este indicador –que es considerado el termómetro de la industria- alcanzó el 10,51% en la capital durante el primer cuarto de este año, sumando así ocho trimestres consecutivos de incrementos en la tasa de vacancia, según los registros de la consultora inmobiliaria GPS Property. No obstante, entre abril y junio de este 2022 se registró una pequeña reducción en los metros cuadrados disponibles para alquiler en Santiago, llegando al 10,37% del stock total, equivalente a 270.189 metros cuadrados disponibles.
Esto se dio pese al ingreso de 4.015 nuevos m2 del Edificio Switch en El Golf, los que a su vez representan un 84% menos de ingresos que en el primer trimestre, destacó la consultora.
Francisco Rojas, director Ejecutivo de GPS Property, destacó que la positiva variación del segundo trimestre se debió principalmente a la disminución que registraron los corredores Estoril Oriente y Vitacura, de 15% y 21% respectivamente, lo que, sumado a indicadores de otros sectores, se tradujo en una absorción positiva de 7.196 m2.
No obstante, Rojas dijo que este escenario debe observarse con cautela, ya que aún existe producción futura que experimenta retrasos en su incorporación. Así, sostuvo que, para la mitad de 2022, se espera el ingreso de unos 55 mil m2 en los corredores de El Bosque y Nueva Las Condes, sumado –dijo el experto- a una probable liberación de superficie en las torres II y IV del complejo Costanera Center, sujetas a la ejecución de las obras de mitigación por parte de Cencosud. A esto, añadió Rojas, se sumarán 2.397 m2 pendientes por incorporar en el corredor El Golf.
“Hacer atractivo el retorno”
Oltmann Ahlers, Vice President at Macquarie Group, dijo que los principales movimientos de arrendatarios post pandemia son “flight to quality”, es decir, reducir espacios, pero en mejores edificios con habilitaciones capaces de hacer atractivo el retorno de los equipos a las oficinas. En términos de vacancia, esto se traduce en que los buenos edificios, bien mantenidos van a estar bien, sin embargo, los que no logran diferenciarse van a tener que invertir en mejorar sus espacios.
Esa tendencia explicaría en parte la demanda de arriendos en el sector oriente, así como sus valores. Según detalló Rojas, el sector de El Golf presentó el precio promedio más alto por corredor, con 0,57 UF/m2 y Estoril Oriente fue el sector con mayor variación del período, con un ajuste al alza del 5,34%, debido a que el stock disponible corresponde a los valores situados en la cota alta de precios.
Santiago, en cambio, ponderó 0,38 UF/m2, siendo el promedio más bajo de la banda de valores del mercado. Pero, sostuvo el experto, desde una mirada general del mercado, los valores de arriendo se mantienen estables, ponderando 0,51 Uf/m² durante el segundo trimestre de 2022.
Ahlers mantuvo una perspectiva positiva para seguir invirtiendo en oficinas en el largo plazo, considerando el buen funcionamiento de las instituciones en comparación con otros países de la región, combinado con la baja producción de oficinas que tiene Santiago para los próximos 5 años.
“La pandemia ha probado que buenos activos en las mejores ubicaciones y con arrendatarios sólidos son tremendamente resilientes. De todas formas, estamos muy atentos a los efectos globales de la inflación y el alza de tasas, lo que tiene un efecto directo en la valorización de los activos. Finalmente creemos que Santiago es un mercado muy maduro, vemos que post pandemia estamos en tasas de vacancia bajo el 15%, lo que es sano en comparación con otras ciudades de la región, donde las vacancias son de 25% a 30%”, dijo.
Tal es el caso de lo que ocurre en Ciudad Empresarial, cuya tasa de vacancia alcanzó un 23%, cumpliendo por sexto período consecutivo una vacancia que supera el 20%. Esto explicó que presente el precio ponderado más bajo del mercado de oficinas de Santiago, de 0,26 UF/m2 promedio.
Los proyectos programados para comenzar a construirse durante 2021 han sido retrasados a la espera que disminuya la incertidumbre que atraviesa el mercado de oficinas.
“Si el mercado logra mantener su recuperación, este sector también tenderá a despegar, con nuevas obras de conectividad como el Teleférico Bicentenario, y es difícil que estos precios de arriendo puedan seguir bajando o vuelvan a repetirse”, dijo Rojas.
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