Los proyectos ligados al rubro inmobiliario ingresados a evaluación ambiental durante el primer semestre totalizaron US$ 4.307 millones. La cifra representa un alza de casi 50% al compararse con la primera mitad del año 2018.
¿El motivo? Según actores de la industria, se inició la cuenta regresiva para la entrada en vigencia del reglamento sobre la ley de aporte al espacio público.
La nueva normativa fue publicada en el Diario Oficial el 17 de mayo, tras lo cual deberán pasar 18 meses para comience a regir, es decir, en noviembre del próximo año. No obstante, las inmobiliarias trabajan a toda máquina para tratar de evitar someterse bajo este nuevo esquema, que se estima encarecerá los proyectos entre 3% y 10%, dependiendo de su magnitud.
El director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios, Vicente Domínguez, confirma que la nueva norma tendrá un efecto, pero dice que aún no hay estudios que cuantifiquen su magnitud. "Sabemos que viene un incremento de costos, de eso no hay ninguna duda", dice el directivo, quien plantea que si el incremento llegase a ser del 5%, la mitad será traspasado a precio final.
El gerente de Estudios de la Cámara Chilena de la Construcción, Javier Hurtado, le resta dramatismo al eventual incremento en los costos que podría llegar a tener la nueva norma sobre aportes al espacio público. "Obviamente se van a encarecer los proyectos", dice, pero sostiene que sería marginal respecto a la importancia que tiene el alza del valor del terreno en los lugares donde hay más demanda.
"El 60% del alza del precio de la vivienda está explicado por el alza del terreno", afirma.
Según actores de la industria, en los próximos meses se evidenciaría un aumento en el número de nuevas iniciativas, dado el escenario que se avecina. Con la normativa antigua, sólo los proyectos inmobiliarios con más de 150 estacionamientos (en caso de los edificios comerciales) y aquellos con 250 de estos espacios o más (en estructuras residenciales) debían realizar un Estudio de Impacto sobre el Sistema de Transporte Urbano, conocido como Eistu.
La nueva norma, que reemplaza a ese sistema, estableció que todas las inversiones del sector deberán contar con su estudio y los respectivos informes de mitigación vial, proporcionales a la cantidad de estacionamientos.
A 2016, solo el 5% de los proyectos mitigaban su impacto, puesto que el resto construía iniciativas con menos estacionamientos, por lo que quedaban eximidos de realizar tales estudios.
Mejoras en la mira
El nuevo procedimiento define la metodología para que los titulares de las iniciativas elaboren los nuevos Informes de Mitigación de Impacto Vial (IMIV), que reemplazarán a los Eistu. Las mitigaciones requeridas serán equivalentes a las externalidades generadas por el proyecto y se calcularán según métodos objetivos y en base a procedimientos y plazos predefinidos y estandarizados.
El reglamento declara: "Para el adecuado funcionamiento del sistema de movilidad local (...) los proyectos inmobiliarios objeto de este reglamento, según su envergadura, deberán dar cumplimiento a las medidas de mitigación obligatorias que le sean aplicables, relacionadas con la circulación segura y condiciones de accesibilidad para peatones, ciclistas o vehículos motorizados ".
La norma establece tres tipos de IMIV. Uno básico, orientado al cumplimiento de normas, que no requiere modelación de transporte y aplica a proyectos pequeños. Otro intermedio, que sí requiere modelación de transporte, sin reasignación (generación de nuevos flujos), y se aplica a proyectos menores y medianos. Por último, uno mayor, que requiere modelación de transporte con reasignación, y se aplica a las obras más grandes.
No obstante valora la nueva normativa. Vicente Domínguez dice que hay algunos puntos que debiesen precisarse. "Se avanzó en el reglamento, pero aún quedan incógnitas que son bastante técnica que requieren aclararse", dice el directivo de la Asociación de Desarrolladores.
Javier Hurtado evita realizar un análisis a fondo sobre el nuevo reglamento. "Estamos estudiándolo en detalle", dice.
Pese a ello, destaca: "Se corrigió bastante respecto del primero que se sacó de Contraloría. En general, las fórmulas funcionan. Puede que haya problemas en casos puntuales, pero en general es bastante coherente", señala.
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