Luego que Fondo de Inversión Independencia Rentas Inmobiliarias concretara su aumento de participación en Bodenor Flexcenter, pasando a tomar el 70% de dicha compañía, su administradora, Independencia AGF, enfrenta un 2021 poniendo especial énfasis en el mercado de bodegaje y logística el cual presenta una robusta tendencia en las tasas de ocupación y perspectivas de rentas crecientes en el corto y mediano plazo.
"En nuestra historia como administradora de fondos, hemos buscado detectar las tendencias y mejores oportunidades inmobiliarias, rebalanceando la cartera de activos para dar a nuestros inversionistas la mejor relación rentabilidad/riesgo. Ahora lo vemos con el mercado logístico, donde estamos poniendo un énfasis importante este año y los que vienen, dado el fuerte aumento en la demanda y la buena rentabilidad que están mostrando esta clase de activos. Nuestro aumento de participación en Bodenor Flexcenter no es algo puntual, sino que un ajuste en la orientación de nuestro foco de inversión, conforme a esa búsqueda permanente que mencionaba", sostuvo Juan Pablo Grez, gerente general de Independencia AGF.
Con su más reciente adquisición, el fondo Independencia Rentas Inmobiliarias controla indirectamente activos inmobiliarios orientados a la renta por casi UF 31 millones, los cuales se administran vía sociedades filiales inmobiliarias , siendo estas últimas de propiedad directa del fondo
La mayor parte de los activos en Chile se ubica en la Región Metropolitana, principalmente en las comunas de Las Condes, Santiago Centro, Providencia y Pudahuel, con un porcentaje menor diversificado a lo largo del país. Los activos se componen de oficinas, locales comerciales y de servicios, centros de distribución y bodegaje y, en menor proporción, terrenos.
El financiamiento y su efecto en los flujos
El aumento de capital en Bodenor Flexcenter correspondió a una inversión neta de UF 4,2 millones, que se concretó mediante la suscripción de 40 mil acciones nuevas que llevarían al fondo a controlar dicha sociedad con el 70% de propiedad. Los recursos para esta transacción provinieron de un crédito bancario por UF 3,5 millones a un plazo de cinco años bullet, más recursos propios del fondo por UF 0,7 millones.
Respecto del aumento de capital en Bodenor Flexcenter y de una mayor exposición en el rubro logístico, Independencia AGF estima que esta nueva inversión, la mayor realizada en toda su historia, le significará incrementar significativamente sus ingresos por arriendo y la base para el reparto de dividendos del Fondo, incrementando la diversificación de su cartera según tipo de activo y tipo de arrendatario.
En efecto, Fitch en su reporte de clasificación del Fondo, ha estimado que la generación de EBITDA (proveniente de las sociedades inmobiliarias) será más que el doble en el largo plazo, desde un promedio de $22,5 mil millones entre 2016 a 2020.
La operación en Bodenor Flexcenter, incrementó la participación del Fondo Rentas en la industria de bodegas industriales y centros logísticos desde un 20% a un 30% (según sus cifras), con perspectivas al alza. "Este porcentaje incluso subiría aún más en los próximos años, dado que vemos una tendencia al alza en este rubro, en el que venimos participando desde el año 2000", sostuvo Grez.
Mencionó como fortalezas de Bodenor Flexcenter que esta compañía tiene una posición de liderazgo en la industria de arriendo de bodegas y centros logísticos de clase mundial, los que incluso desarrolla bajo la modalidad de construcción a medida o "built to suit".
La firma, dijo, cuenta con una superficie equivalente de 740.000 metros cuadrados arrendables, una cartera de clientes con perfiles crediticios sólidos y muy bajos niveles de vacancia.
El proyecto principal de la compañía es el Parque Enea ubicado en la comuna de Pudahuel, donde actualmente está desarrollando la Fase 3 de ENEA, con cerca de 70 mil m² de nueva superficie arrendable.
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