La industria inmobiliaria lleva algunos años sumergida en una potente crisis, periodo en el cual se ha visto enfrentada a alzas en los costos, quiebras de empresas, al persistente incremento de los costos financieros, entre otras complicaciones. Y a pesar de que algunos expertos han señalado que el sector ha experimentado “brotes verdes”, los números indican lo contrario.
De acuerdo al último informe realizado por GfK -compañía ligada a NIQ-, durante el primer trimestre de 2024 ingresaron 39 nuevos proyectos inmobiliarios (12 casas y 27 departamentos) en el Gran Santiago, un 20% más que en el período del año anterior.
A pesar del aumento registrado, este número revela una realidad desalentadora al ser contrastada con cifras históricas. La cantidad de nuevos desarrollos inmobiliarios ingresados en enero-marzo de 2024 ha sido la tercera cifra más baja desde que se tiene registro (2006, año respecto del cual son un 57% inferiores), solo superada por períodos excepcionales como 2009 (32 proyectos), marcado por la crisis subprime y 2023 (32 proyectos), afectado por los efectos de la pandemia global.
Asimismo, el indicador obtenido durante el primer trimestre está muy por debajo del promedio de los últimos 18 años (57 nuevos proyectos).
“Esto se debe principalmente a la dificultad que tienen los inmobiliarios para sacar nuevos proyectos, sumado a lo restringido del financiamiento de la banca. Hoy en día están pidiendo preventas del 30% para poder financiar la construcción. Por otro lado, los niveles de venta son bastante bajos, lo que hace que los inmobiliarios dejen de ingresar nuevos proyectos a sus carpetas”, Javier Varleta, manager de geomarketing y gerente de estudios territoriales en GfK.
Baja en las ventas
Otro indicador que no logró repuntar es la venta de viviendas nuevas en la RM. Durante el primer trimestre de 2024 se comercializaron en total 4.814 unidades avaluadas en UF 22.103 millones -considerando proyectos de entrega inmediata, en verde y en blanco-, lo que representa una baja de 11% y 20% respectivamente si se compara con el periodo anterior.
Con este resultado, la industria acumuló tres trimestres consecutivos de ventas de viviendas nuevas a la baja, explicado principalmente por el alza de tasas, la inflación, las restricciones por el lado de la banca, y el "alto" pie que necesitan las personas para comprar una vivienda.
Y a la baja en la venta de las viviendas nuevas se le suma que la velocidad de venta de estas propiedades alcanzó niveles mínimos en el periodo. En detalle, durante el primer trimestre de 2024 el mercado de casas vendió 0,8 unidades por mes, la cifra más baja desde que se tiene registro. Mientras tanto, en el caso de los departamentos este alcanzó dos unidades por mes, cifra que se ha mantenido estable durante los últimos trimestres.
Respecto a la oferta total disponible, el trimestre pasado finalizó con 44.961 unidades avaluadas en UF 223,4 millones. Si se desglosa esta cifra, 40.918 corresponden a departamentos, siendo las comunas de Santiago, Ñuñoa, La Florida, Macul y Las Condes las que tienen una mayor oferta de estas propiedades. Respecto a las casas, enero-marzo terminó con 4.043 unidades disponibles, ubicadas principalmente en Colina, Puente Alto, Lampa, Padre Hurtado y Buin.
Ante este escenario, en donde existe una gran cantidad de stock disponible, pero una demanda que no ha dejado de caer, Varleta explicó que el precio de las propiedades en el Gran Santiago debería empezar a bajar durante los próximos períodos.
"Mientras las unidades terminadas sigan aumentando, debería seguir la presión a la baja en el precio de estas. O sea, ya hemos visto que hay hartas promociones y descuentos por parte de las inmobiliarias para lograr atraer a los clientes. A futuro deberíamos dejar de ver el gran crecimiento que se experimentó hace algunos años, creo que los valores ya se moderaron", recalcó.
Finalmente, el ejecutivo destacó que espera que este 2024 siga siendo un periodo difícil, y enfatizó que todavía faltan factores que se deberían implementar para ayudar al sector inmobiliario para ver repuntes por el lado de las ventas. Aún así, Varleta concluyó que "se deberían empezar a ver pequeños repuntes en los indicadores a mediados de año".
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