Jaime Ugarte, Colliers: "Los compradores están pidiendo descuentos" de los activos inmobiliarios

Jaime Ugarte, director ejecutivo de Colliers International es categórico: "El mercado inmobiliario tiene un desequilibrio estructural muy severo: la oferta de terreno es claramente insuficiente para generar la oferta de viviendas necesaria para satisfacer una demanda sólida del gran segmento de la clase media, en especial el segmento de profesionales jóvenes y sus nuevos hábitos de demanda de viviendas".

A juicio del ejecutivo, por razones diferentes, la falta de suelo apto para desarrollos inmobiliarios es muy severo para edificios de oficinas, equipamiento e industriales. "Esto más una serie de mayores y nuevos impuestos en los últimos años hace presagiar un aumento de precio en el mediano plazo, aún con niveles de demanda deprimidos", afirma el ejecutivo, quien analiza los efectos de la crisis social en el mercado inmobiliario.

"Hemos percibido una mayor cautela y análisis a la hora de comprar activos por parte de la industria Inmobiliaria. Por otro lado, vemos que los inversionistas le están exigiendo una mayor rentabilidad a los activos inmobiliarios", sostiene.

-¿Se ha evidenciado una paralización masiva de proyectos?

-En general los proyectos que ya están en desarrollo no se han visto paralizados debido a la crisis. Sí hemos visto un mayor análisis y postergación de algunos proyectos que todavía no habían comenzado a ejecutarse.

-¿Hay más cautela entre los inversionistas que apuestan por el negocio inmobiliario?

-Sí, la cautela es mayor, sin embargo, estimamos que los terrenos bien ubicados no perderán valor en el mediano plazo; especialmente si consideramos la creciente escasez de terrenos imperante en las áreas o zonas más demandadas. Eso no obsta que existan oportunidades, que inversionistas especializados buscarán aprovechar.

-¿Ve oportunidades de negocio en el sector dada la crisis social?

-Sí, vemos que existe una oportunidad en tomar posiciones por parte de los inversionistas, ya que hoy día le están exigiendo una mayor rentabilidad, por lo que se pueden tomar algunas posiciones a un mejor precio que pre-18 de octubre. Es fundamental tener en cuenta que en el mercado inmobiliario lo más importante es no equivocarse con la ubicación, y en estos tiempos de mayor incertidumbre el margen de error es aún menor, por lo que se deben tomar decisiones con un buen análisis de por medio. Otro punto que favorece al mercado inmobiliario es que, si bien las tasas de financiamiento han subido, siguen estando históricamente bajas.

-¿Ha habido una baja en los precios de los terrenos que están en venta?

-Es importante mencionar que el número de transacciones ha caído en forma importante, por ende, todavía es apresurado asegurar esto. Sin embargo, hemos observado que los compradores están pidiendo descuentos con respecto a antes del 18 de octubre. Por otra parte, es importante mencionar que durante el año 2019 hasta antes de octubre, los precios de los terrenos se valorizaron de manera importante. Dado esto, la estimación que podemos hacer es que en promedio el valor de los terrenos se encuentra actualmente a un precio similar que a principios del año 2019.

-¿Se podría esperar una baja pronunciada en el valor de las propiedades en venta?

-Los activos inmobiliarios son más defensivos que algunas otras alternativas de inversión, sin embargo, si no se recupera el orden público y se le da seguridad a los inversionistas con reglas claras, es probable que pueda existir una baja en el valor de los activos en el mediano plazo.

-¿Las propiedades en el eje Alameda, en el centro de Santiago, han sufrido una desvalorización muy relevante?

-Se han concretado muy pocas transacciones en el sector por lo que no podríamos estimar si ha existido una desvalorización o no. Sí hemos percibido que la demanda ha bajado en forma relevante en el eje.

-Entiendo que había una licitación en marcha por una propiedad en la esquina de la Alameda con San Diego que no prosperó. ¿Esa zona perdió todo su atractivo?

-Efectivamente se tomó la decisión con el mandante de posponer el proceso. Consideramos que hoy debido a la contingencia no es un buen momento para salir a licitar un activo en esa zona. Sin embargo, es una zona que históricamente ha tenido una buena plusvalía y alta demanda por su estratégica ubicación.

-En cuanto a oficinas, ¿se ha evidenciado alguna baja en los precios de arriendo?

-En el mercado de oficinas hemos visto que existe un mayor interés por migrar a la zona oriente, por ende la baja de precios se ha visto en sectores más expuestos a los conflictos. En lugares como El Golf, Nueva Las Condes y otros no se han visto afectados en cuanto a precios de arriendo, e incluso han subido su demanda.

-¿Se podría esperar una caída en los valores de renta de oficinas?

-Hoy seguimos con una vacancia históricamente baja, cercana a un 5,0%, y en un contexto en que se siguen dilatando las decisiones de inversión. Lo que implica que el inventario no aumentará demasiado en el corto plazo. En cuanto a los precios, es difícil que bajen en promedio, considerando que los sectores menos consolidados y que más se han visto afectados por las protestas, se verán castigados con una baja de renta al menos en el corto plazo.

-¿Se ha experimentado un aumento en la vacancia de oficinas, principalmente en el centro de Santiago?

-El centro se ha visto afectado debido a que una serie de empresas privadas está evaluando trasladarse a otros sectores, sin embargo, el Estado (como ministerios, reparticiones públicas, etc.) es un tomador importante de m2 en esa zona, por lo que la vacancia se ha mantenido muy baja.

-¿Se mantiene el interés por la compra de nuevas oficinas o las empresas han congelado este tipo de inversiones?

-Más que congelar este tipo de inversiones, las empresas están asesorándose con expertos sobre cuál es el mejor cambio posible de acuerdo a su realidad actual y perspectivas futuras. Estas últimas, en mucho casos, dependen de la discusión política que el país vive hoy.

-¿Cree usted que se podría observar una paralización de nuevos proyectos de edificios de oficinas?

-Esto va a depender principalmente si el país vuelve a recuperar el orden público y que se tenga un marco claro de las condiciones de inversión.