Una importante evolución ha vivido el mercado habitacional en Chile, lo que se evidencia en una baja sostenida de las personas que son propietarias de sus viviendas a contar de 2003.
Una disminución de casi 10 puntos porcentuales (pp.) es lo que se observó en dicho período. No obstante, la baja es aún más relevante si se toma en cuenta que sólo en los últimos dos años la disminución de propietarios es de 5 pp. Esto se tradujo en que este tipo de hogar represente menos del 60% versus el peak de 70,1% que se alcanzó en 2003.
El análisis realizado por el Centro de Estudios Inmobiliarios de ESE Business School de la U. Andes, y que se basó en la Casen 2017, reveló que este cambio a nivel país se debe a razones de precios y a un nuevo estilo de vida, principalmente.
El alza sostenida en los precios de venta y un incremento mucho más moderado en los valores de arriendo, es una de las principales razones de este cambio.
El estudio destaca que, en la Región Metropolitana, los precios de las viviendas han aumentado en 100% en los últimos siete años, mientras los arriendos lo han hecho en un 50%.
“Esto se explica a su vez por bajas tasas de interés, fuerte demanda de las unidades por parte de inversionistas y restricciones normativas”, señala José Miguel Simian, director del centro de estudios.
Un segundo motivo es el cambio en el estilo de vida de los chilenos, donde especialmente los jóvenes prefieren arrendar antes que comprar, ya que así pueden contar con más movilidad para cambiarse de residencia.
Expresado en números, este cambio en la composición habitacional se traduce en el paso de 2 millones de hogares dueños de sus viviendas en 1990 a casi 3,5 millones de hogares en 2017. Sin embargo, el estudio enfatiza que el crecimiento de este grupo “se viene aplanando y el número de hogares que viven en su propia vivienda sube relativamente poco en los últimos años”.
Un mercado joven
Distinto es el caso de los arriendos. Si se comparan estas cifras se ve que han aumentado a gran velocidad, donde pasaron de ser medio millón a comienzos de 1990 a 1,3 millones el año pasado, lo que representa un alza de 160% en dicho período, versus un 75% en el caso de propietarios.
“Si consideramos sólo los últimos dos años, los hogares propietarios crecen al 0,4% y los arrendatarios al 7,9% por año. Es el mercado de arriendo es el que está avanzando; el mercado de propietarios está claramente estancado o retrocediendo en algunas comunas”, señala el estudio.
En esto coincide Vicente Domínguez, presidente de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI), quien explica que el cambio de paradigma coincide justamente con el ingreso de inversionistas tanto institucionales como de retail al mercado residencial.
“La inversión en viviendas de arrendamiento ha crecido, pues ésta ha demostrado más rentabilidad y seguridad que otros instrumentos de inversión. La mayor rentabilidad no procede de los valores del arrendamiento, sino de la plusvalía de las propiedades”, dice Domínguez.
Son varias las inmobiliarias que se han sumado a este modelo de negocios.
A juicio del gerente general de Ecasa, Pablo Valenzuela, este mercado debería seguir en subida, “específicamente en Santiago y en ejes estructurantes como son estaciones de Metro, donde existe buena conectividad, comercio y servicios”, señala el ejecutivo.
Mercado atractivo para los fondos
La renta residencial es un mercado que resulta cada vez más atractivo para los inversionistas, especialmente por la diversificación de actores que ha sufrido en los últimos años.
Ejemplo de ello son los fondos inmobiliarios, donde las miradas están puestas debido al gran potencial que plantean y donde a 2017, solo en renta inmobiliaria alcanzaron los US$ 108 millones, marcando un crecimiento de 29% respecto a 2016.
Sumado a eso, las miradas se encuentran puestas en las Administradoras de Fondos de Pensiones (AFP), que el primero de agosto recibieron el "vamos" para invertir directamente en activos alternativos.
Ahora se espera ver el desempeño que tendrán cuando entren de lleno, y donde se estima que alcanzarán los US$ 8.800 millones en activos de real estate.
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