Aunque a ojos del presidente de Socovesa, Cristián Hartwig, la industria inmobiliaria, y en particular la empresa que representa, está pasando por un buen momento, dado que han podido recobrar las rentabilidades, persiste una mirada atenta a la evolución que el país tendrá este año.
Según su visión, la industria ha estado sometida a una serie de shocks por el lado de los costos y de situaciones que han impactado la demanda.
"Explicaba en el Senado, que creía que la industria está como un elefante en la tela de una araña, como vio que resistía fue a llamar a un camarada, pero en algún minuto la telaraña no aguanta. Si siguen metiendo cosas por todos lados, como mayores mitigaciones o costos laborales, la eliminación del IVA o restricciones al crédito hipotecario, en algún minuto se resiente", dijo.
A su juicio, lo único que puede contrarrestar este tipo de shocks es que el país retome un ritmo de crecimiento sobre el 3%, porque un rango inferior a ese, lo más probable es que conduzca a la contracción, porque ya el año pasado la industria creció menos de 1%.
"Si tuviera que decir un sólo factor determinante en el desarrollo del sector, es el crecimiento, aunque hay que tomar en cuenta que las tasas de interés han estado bajas, pero no creo que sigan bajando, y, pese al menor ritmo económico, el desempleo está en niveles razonables, pero el driver fundamental es el crecimiento", explicó.
A su juicio, hay un problema con las políticas públicas, porque finalmente siempre las termina pagando la clase media. En ese sentido, un tema que les preocupa es cómo golpeará una eventual baja en el financiamiento que entregan los bancos para la compra de propiedades.
Hoy Socovesa está pidiendo el 20% de pie en todos sus segmentos, tanto en Almagro, que comercializa departamentos de precios más elevados, así como Socovesa y Pilares, cuyos productos son de precios más bajos.
Hartwig explicó que normas como ésta sólo afectan a la clase media emergente, que no tiene subsidio y que compra departamentos entre UF 3.000 y UF 5.000. Según su experiencia, los segmentos más altos, que ellos atienden con Almagro, entregan en promedio un pie del 60%.
Agregó que el término del IVA en la construcción afectará a los segmentos más baratos. Lo que han podido ver hasta el momento, añadió, es que se han adelantado decisiones de compra, pero de inversionistas.
"La gente que quiere comprar un departamento lo hace cuando puede", enfatizó.
Otro tema que están analizando es la incidencia de la reforma laboral. "Hasta aquí soy cauteloso, creo que nos subirá los costos de mano de obra, pero no sé el cómo ni el cuánto", apuntó.
Especulación
La especulación inmobiliaria es una de las principales críticas que ha recibido la industria, a raíz del caso Caval.
Hartwig tiene una visión distinta y separa aguas.
"Ese negocio nunca me ha cuadrado. Tenemos terrenos en Machalí y me parece que el problema de Caval no es de especulación inmobiliaria, Ahí hay otras cosas, otro tipo de negocios que yo no conozco", comentó.
Su análisis es que ninguna inmobiliaria habría comprado a ese precio 44 hectáreas, que permitirían desarrollos inmobiliarios por al menos 20 años. "Hay otros terrenos con plan regulador aprobado que valen menos que eso", aseguró.
De paso descartó que haya este tipo de prácticas en la industria. Cuenta que su empresa tiene paños en la periferia de Santiago, pero no han visto ganancias en plusvalía.
Para Hartwig, todo este debate se formó por un caso puntual, que no obedece a la realidad de la industria.
Socovesa termina con área de ingeniería y construcción
Para el presidente de Socovesa, Cristián Hartwig, la gran pregunta a resolver es si el resultado de 2014, cuando totalizaron ingresos por 16 millones de UF, 18% más que en 2013, es repetible en el futuro.
"Creo que son absolutamente repetibles porque, primero, no volveremos a incursionar en ingeniería y construcción al menos por un tiempo largo, y vamos a seguir en lo que sabemos hacer, que es el negocio residencial, que está bastante bueno", aseguró.
Hartwig explica que tomar la decisión de terminar esta línea de negocio les favoreció en su desempeño.
A su juicio, les fue mal por dos razones: porque no conocían el negocio y la gente que llevaron no resultó, y porque entre 2007 y 2010 hubo una relación conflictiva entre mandantes y constructores, lo que implicó que la mayoría de los contratos terminara judicializada, lo que repercutió en que a toda la industria le fue mal, aunque reconoce que a ellos puede haberles ido un poco peor.
Respecto de los planes de sus empresas: Almagro, Socovesa, Pilares y Desarrollos Comerciales, comentó que están siguiendo una política de mantener un nivel de actividad similar al de los dos años previos. Ante la posibilidad de aumentar los niveles de inversión, dijo "no me parece que el mercado esté para eso. La buena noticia es que estamos todos más o menos en la misma situación, entonces los márgenes se han recuperado".
¿El foco? Principalmente en Santiago, en departamentos, porque en regiones se ha comenzado a ver menos actividad.
Respecto al segmento de oficinas, también lo ven con precaución y se enfocarán en desarrollos más pequeños.
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